租約到期後未續約之租金計算與不定期租賃法律分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人之租屋合約於某年10月31日到期，雙方於到期前未就續租事宜進行討論。11月1日房東通知若要續租須簽訂一年期新約，當事人表示若月中前找到新住所即搬離，否則將續簽。當事人於11月4日通知房東將搬離，11月5日完成搬遷，惟房東收取11月份租金中之固定金額，未按實際居住日數比例計算，當事人欲了解是否有管道請求返還溢收之租金。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 租約到期後雙方未續約，承租人繼續居住是否成立不定期租賃關係？
• 不定期租賃關係中承租人終止契約之通知期間為何？
• 承租人於月初即搬離，房東得否收取整月租金？抑或應按日數比例計收？
• 承租人對溢收之租金得否請求返還？其法律依據為何？

三、相關法條

• 民法第451條 — 定期租賃期滿後之不定期租賃
• 民法第450條 — 租賃期限
• 民法第453條 — 不定期租賃之終止通知
• 民法第179條 — 不當得利返還請求權
• 土地法第100條 — 出租人收回房屋之限制
• 民事訴訟法第403條 — 調解前置程序

四、法律分析

依民法第451條規定，租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。本案租約於10月31日到期，雙方未於到期前討論續約，承租人於11月1日後仍繼續居住，且房東並未立即反對，故自11月1日起應視為成立不定期租賃關係。

關於不定期租賃之終止，依民法第450條第3項及第453條規定，按月計付租金者，應於一個月前通知他方終止。然而本案情形較為特殊：承租人於11月4日通知搬離、11月5日即完成搬遷，通知期間不足一個月。嚴格而言，房東得主張承租人應給付至通知後一個月之租金。但實務上，若房東於收到通知後同意提前終止（如交還鑰匙、結算退租），則視為雙方合意終止，租金應計算至實際搬離日。

就租金計算方式而言，既然租賃關係已於11月5日終止（假設房東同意），承租人僅使用5天，房東收取整月租金中之固定金額而未按比例計算，多收之部分欠缺法律上原因，構成民法第179條之不當得利。依最高法院100年度台上字第990號判決意旨，租金之計算應與實際使用期間相當。承租人得向房東請求返還按日計算之溢收金額。若房東拒絕返還，承租人可先向鄉鎮市區公所聲請調解，調解不成再依民事訴訟法提起小額訴訟。

五、結論與建議

結論：租約到期後成立不定期租賃，承租人已於數日內搬離並完成退租，房東應按實際居住日數比例計收租金。多收之部分構成不當得利，承租人有權請求返還。

1. 先以書面（如存證信函或簡訊等可留存紀錄之方式）向房東表明請求返還溢收租金之意旨及具體金額計算。
2. 整理相關證據，包含原租賃契約、租金收據或匯款紀錄、搬離日期之證明（如搬家公司收據、通訊紀錄等）。
3. 若房東拒絕返還，可向租屋所在地之鄉鎮市區公所聲請調解，此程序免費且具有法律效力。
4. 調解不成時，因溢收金額可能在新臺幣十萬元以下，得向法院提起小額訴訟，程序簡便且裁判費低廉。
5. 注意不當得利請求權之時效為15年，但建議儘早處理以免證據散失。
6. 日後簽訂租約時，建議加入「租期未滿月按日計算」或「提前終止之通知期間」等條款，以避免類似爭議。