社區管理費積欠之支付命令聲請與所有權人責任法律分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

某社區一承租戶積欠管理費逾二期以上，管委會寄發存證信函後，承租戶承諾繳費並與管委會簽訂分期付款協議書，約定一期未付視同全部到期。惟該承租戶未履行協議且已脫產，管委會準備聲請支付命令。經了解，房屋所有權人為承租戶之親戚，所有權人與承租戶間未約定管理費由誰負擔。管委會欲知若無法從承租戶追回，能否轉向所有權人請求。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 公寓大廈管理費之法定繳納義務人究竟為區分所有權人或實際使用人？
• 管委會與承租戶簽訂之分期協議書是否構成債務承擔，使所有權人免除繳費義務？
• 承租戶已脫產之情形下，管委會聲請支付命令是否仍有實益？
• 管委會得否同時對承租戶及所有權人聲請支付命令或提起訴訟？
• 所有權人對承租戶積欠之管理費是否負連帶清償責任？

三、相關法條

• 公寓大廈管理條例第10條 — 共用部分修繕費用之分擔
• 公寓大廈管理條例第21條 — 積欠管理費之法律效果及強制執行
• 公寓大廈管理條例第24條 — 區分所有權繼受人之管理費義務
• 民事訴訟法第508條 — 支付命令之聲請
• 強制執行法第4條 — 執行名義之種類
• 民法第300條 — 債務承擔

四、法律分析

依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。同條例第21條則規定，區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。由此可知，管理費之法定繳納義務人為「區分所有權人」。

本案管委會雖與承租戶簽訂分期付款協議書，但此僅為管委會額外取得之債權依據，並不構成免除所有權人法定繳費義務之「債務承擔」（民法第300條）。蓋債務承擔須經債權人同意始生效力，且公寓大廈管理條例所定之管理費繳納義務為法定義務，不因私人協議而免除。最高法院99年度台上字第1012號判決亦指出，區分所有權人依公寓大廈管理條例負有繳納管理費之義務，不因出租而免除。

因此，管委會得採取雙軌策略：一方面依協議書對承租戶聲請支付命令，另一方面依公寓大廈管理條例直接對所有權人聲請支付命令或提起訴訟。即使承租戶已脫產無法執行，所有權人仍無法免除其法定繳費義務。惟須注意，若承租戶已依協議清償部分款項，該部分應自所有權人應付金額中扣除，以避免重複受償。管委會取得確定之支付命令後，即可持該執行名義向法院聲請對所有權人之財產為強制執行。

五、結論與建議

結論：管理費之法定繳納義務人為區分所有權人，管委會與承租戶之協議書不影響所有權人之法定義務。管委會得同時對承租戶及所有權人分別主張權利，追回積欠之管理費。

1. 依協議書先對承租戶向法院聲請支付命令，載明積欠金額、遲延利息及依約視同全部到期之條款。
2. 同時依公寓大廈管理條例第21條對所有權人寄發存證信函，催告限期繳納積欠管理費。
3. 催告期滿後，對所有權人另行聲請支付命令或提起給付之訴。
4. 注意支付命令送達後，若相對人於20日內提出異議，將轉為通常訴訟程序，應準備相關證據。
5. 取得確定之支付命令或勝訴判決後，優先對所有權人之不動產聲請強制執行，因承租戶已脫產。
6. 評估是否依公寓大廈管理條例第22條對積欠管理費之住戶訴請法院強制其遷離。
7. 建議修改社區規約，明定區分所有權人出租時應負責確保管理費之繳納，以杜絕日後類似爭議。