委託代管房屋遭擅自出租作防疫宅之法律責任分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人將名下房屋委託代租代管公司招租及管理，雙方已簽訂委任契約。某日代管人員告知有公司欲短租14天，並承諾不影響後續招租。當事人交代需事先告知住客基本資訊，惟事後經大樓其他住戶在社群揭露，始知該房屋竟被出租予外籍人士作為入境防疫隔離住所，代管業者全程隱瞞此事。當事人擔憂自身是否需負法律責任，以及能否向代管公司求償。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 代管公司未經房東同意擅自將房屋作為防疫隔離住所，是否構成逾越委任權限？
• 不知情之房東對於大樓管委會或其他住戶是否仍需負損害賠償責任？
• 房東若遭管委會處罰或求償，能否轉向代管公司請求全額賠償？
• 代管公司將房屋作為日租套房或防疫宅，是否違反公寓大廈管理條例之規定？

三、相關法條

• 民法第535條 — 受任人應依委任本旨處理委任事務
• 民法第544條 — 受任人逾越權限之損害賠償責任
• 民法第224條 — 債務人就履行輔助人之故意過失負責
• 公寓大廈管理條例第15條 — 住戶對共用部分之使用限制
• 公寓大廈管理條例第22條 — 住戶違規使用之處理
• 民法第184條 — 侵權行為損害賠償

四、法律分析

依民法第535條規定，受任人處理委任事務應依委任人之指示及委任本旨為之。代管公司將房屋出租作為防疫隔離住所，顯然逾越一般住宅租賃之委任範圍，且房東已明確要求事先告知住客資訊，代管公司卻隱瞞實情，已構成違反委任契約之義務。依民法第544條，受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責。

關於房東自身之法律責任，須區分行政責任與民事責任。在行政責任方面，若大樓規約禁止日租或短期出租，房東形式上為所有權人，管委會可能依公寓大廈管理條例第22條對房東進行催告改善。然就民事責任而言，房東若確屬不知情，且已盡合理注意義務（已交代需事先告知住客資訊），原則上不構成故意或過失之侵權行為。惟依民法第224條，房東就代管公司作為其履行輔助人之故意過失，仍可能對大樓其他住戶負債務不履行之責任。

實務上，房東得依委任契約之債務不履行及民法第544條，向代管公司求償因此事件所受之全部損害，包括管委會罰款、其他住戶之求償金額、名譽損害，以及因處理本事件所生之費用。此外，房東亦得以代管公司嚴重違約為由，終止委任契約，不受任何提前終止之違約金約束。臺灣高等法院104年度上字第1320號判決亦肯認，受任人逾越授權範圍所為之行為，委任人得請求損害賠償並終止委任。

五、結論與建議

結論：代管公司擅自將房屋出租作為防疫宅，已逾越委任權限並違反委任義務，房東不知情原則上不負刑事或行政責任，但仍有可能因履行輔助人之行為對其他住戶負民事責任，惟得全額向代管公司求償。

1. 立即以存證信函通知代管公司終止委任契約，並保留該契約及所有往來通訊紀錄。
2. 向大樓管委會說明房東不知情之情況，提供與代管公司之溝通紀錄佐證。
3. 蒐集大樓住戶群組之相關對話截圖，作為損害事實之證據。
4. 彙整因本事件所受之一切損失（罰款、求償金額、律師費等），向代管公司提出求償。
5. 確認委任契約中是否有違約金條款或損害賠償之約定，作為求償依據。
6. 考慮向地方政府主管機關檢舉代管公司之違規行為。
7. 諮詢專業律師評估是否需對代管公司提起民事訴訟以確保權益。