問題109：漏水瑕疵擔保

一、問題／事實整理

某屋主出售房屋前，該房屋曾發生樓上漏水問題，惟已修繕處理完成，目前無漏水情形。出售時屋主已誠實告知買方曾發生過漏水之事實，買方亦表示知悉並瞭解狀況。屋主擔心日後若該處或他處再度發生漏水，無論是漏水至樓下、樓上漏水下來，或因公共管線等共用部分所導致之漏水問題，是否均須承擔民法物之瑕疵擔保責任，且該擔保期間是否為五年。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 賣方已告知漏水瑕疵且買方知悉之情況下，賣方是否仍負物之瑕疵擔保責任？
• 民法第365條所定之五年除斥期間，於不動產買賣之瑕疵擔保如何適用？
• 交屋後因不同原因（如樓上漏水、公共管線）導致之新漏水問題，是否屬於賣方瑕疵擔保範圍？
• 賣方於不動產說明書中揭露漏水歷史，其法律效力及對瑕疵擔保責任之影響為何？
• 「已修繕完成之舊瑕疵」與「交屋後新發生之瑕疵」在法律上如何區分？

三、相關法條

民法第354條：物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。

民法第355條：買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。

民法第356條：買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。

民法第365條：買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。

民法第373條：買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔。

公寓大廈管理條例第12條：專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。

四、法律分析

（1）瑕疵擔保責任之免除與限縮
依民法第354條，出賣人對於買賣標的物，應擔保於危險移轉時（即交付時）無減少其價值或效用之瑕疵。然而，民法第355條明定，買受人於契約成立時已知物有瑕疵者，出賣人不負擔保之責。本案屋主出售房屋時已主動告知買方曾發生漏水之事實，且該漏水已修繕完成，買方亦表示知悉。就「曾經漏水」此一事實而言，因買方已知悉，依民法第355條，賣方原則上不負瑕疵擔保責任。惟須注意，買方所知悉者係「曾發生漏水但已修繕完成」之事實，若交付時該修繕處仍存有隱藏性瑕疵（如防水層施作不完全），導致交屋後同一處再度漏水，則此隱藏瑕疵是否為買方所知悉，即有爭議空間。

（2）五年期間之適用及不同漏水原因之區分
民法第365條所定之五年期間，係買受人行使解除契約或減少價金請求權之除斥期間，自物之交付時起算。此期間非指賣方需擔保五年不漏水，而係買方發現瑕疵後須於通知賣方後六個月內行使權利，且最長不超過交付後五年。就漏水原因之區分而言，交屋後因外部因素所致之新漏水，如樓上住戶之管線破裂漏水至本戶、公共管線老化所致之漏水，其原因發生於交付後且非屬賣方交付時即存在之瑕疵，賣方自無須負擔保責任。實務上法院判斷瑕疵擔保責任時，會審酌漏水之原因係交付時即已存在之瑕疵，或交付後始發生之新事由，兩者之法律效果截然不同。建議屋主完整保留出售時之不動產說明書、漏水修繕紀錄及買方簽收確認之文件，以利日後若有爭議時舉證。

五、結論與建議

已告知買方漏水歷史且經買方確認知悉者，就已知之瑕疵原則上賣方免負擔保責任。交屋後因外部因素或公共部分所生之新漏水，非屬賣方於交付時即存在之瑕疵，賣方亦無須負責。五年係除斥期間之上限，非無條件擔保期間。

1. 完整填寫不動產說明書：於不動產說明書之「是否曾發生漏水」欄位如實勾選並詳細說明漏水位置、原因及修繕情形，取得買方簽名確認。
2. 保留修繕證明文件：妥善保存漏水修繕之報價單、施工照片、完工照片及付款紀錄，證明交付時已確實修繕完成。
3. 於買賣契約中明確約定：考慮於買賣契約之特別約定條款中載明買方已知悉漏水修繕歷史，並就瑕疵擔保範圍為明確約定。
4. 釐清公共部分之責任歸屬：公共管線或共用部分所致之漏水，依公寓大廈管理條例第12條應由相關區分所有權人共同負擔，與賣方之瑕疵擔保無涉。
5. 交屋時進行現況確認：交屋時與買方共同進行房屋現況確認，就漏水修繕處之現況拍照紀錄，並由雙方簽署交屋現況確認書。