問題108：雙併透天單邊頂樓加蓋的屋簷疑似越界

一、問題／事實整理

當事人購買一棟屋齡約40年之雙併透天厝，該建物原即存有頂樓加蓋。近日鄰居寄來調解通知書，主張當事人之頂樓加蓋越界，要求拆除越界部分。當事人研判後認為，越界部分應僅限於鐵皮屋簷延伸覆蓋至共用牆段之範圍，主結構牆壁本身並未逾越地界。當事人提出兩項疑問：其一，是否必須配合鄰居之拆除要求；其二，越界之認定究應以口頭確認為已足，或必須委託專業測量技師進行正式鑑界測量。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 頂樓加蓋之鐵皮屋簷延伸至共用牆段上方，是否構成民法上之越界建築？
• 越界建築之認定是否需經地政機關或專業測量技師之正式鑑界程序？
• 鄰居請求拆除越界部分之法律依據為何？當事人是否有義務配合拆除？
• 屋齡逾40年之頂樓加蓋若長期存在且鄰居未曾異議，是否有時效或默示同意之抗辯？
• 雙併透天厝之共用牆及其上方空間之所有權歸屬如何認定？

三、相關法條

民法第796條：土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋。

民法第796條之1：土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更。

民法第767條：所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。

民法第148條：權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。

土地登記規則第155條：土地所有權人因設置界標或到場指界發生界址爭議時，得依法聲請調處。

土地法第46條之2：重新實施地籍測量時，土地所有權人應於地政機關通知之期限內，自行設立界標，並到場指界。

四、法律分析

（1）越界建築之認定與鑑界程序之必要性
越界建築之認定涉及土地界址之確認，實務上不能僅憑當事人口頭陳述或目視判斷即為認定，而應以客觀之測量結果為依據。依土地法第46條之2及相關地籍測量實施規則之規定，土地界址之確認應由地政機關辦理鑑界測量，或由法院囑託地政機關測量。當事人若對鄰居主張之越界範圍有爭議，應申請地政機關辦理土地複丈（鑑界），以地籍圖及實地測量結果作為判斷依據。此項鑑界程序為客觀認定越界與否之必要步驟，非以口頭確認所能替代。鑑界費用依土地複丈規費標準收取，相較於日後訴訟成本，實屬合理。

（2）拆除請求之法律分析與抗辯可能
依民法第767條，鄰地所有人對於越界占用其土地之建物，原則上得請求拆除。然民法第796條設有特別規定，若建築房屋逾越地界非因故意或重大過失，且鄰地所有人知其越界而未即時提出異議者，不得請求移去或變更。本案頂樓加蓋已存在多年，若能證明原建造人非故意越界，且鄰居長期知悉而未異議，當事人得主張民法第796條之保護。此外，民法第796條之1更賦予法院裁量權，得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之拆除。然須注意，本案越界部分若僅為鐵皮屋簷而非主結構牆壁，法院可能認為拆除屋簷對當事人損害較小，而傾向命拆除。建議當事人先行申請鑑界確認實際越界範圍，再據以評估後續因應策略，必要時於調解程序中提出合理之協商方案。

五、結論與建議

越界建築之認定須以正式鑑界測量結果為依據，不能僅以口頭確認替代。當事人是否需配合拆除，取決於越界之實際範圍及是否符合民法第796條之保護要件。建議先透過鑑界釐清事實後，再於調解程序中協商處理。

1. 儘速申請土地鑑界：向地政事務所申請土地複丈，由專業測量人員確認土地界址及頂樓加蓋屋簷之實際越界範圍。
2. 蒐集歷史資料：調閱建物登記謄本、舊有建築執照及使用執照等文件，了解頂樓加蓋之建造時間及原始狀況。
3. 出席調解程序：依期出席鄰居聲請之調解程序，了解對方訴求之具體內容，但勿於調解中隨意承諾拆除。
4. 主張民法第796條之保護：若鑑界結果確認越界，評估是否符合非故意越界且鄰居長期未異議之要件，據以主張免除拆除義務。
5. 提出協商替代方案：若確有越界，可考慮提出給付鄰地使用補償金等替代方案，避免拆除造成之損失。
6. 諮詢專業律師：委請律師評估整體法律風險，協助於調解或訴訟程序中維護權益。