問題110：樓上漏水不處理

一、問題／事實整理

某公寓大廈之樓下住戶發現天花板漏水，經判斷漏水來源為樓上住戶，遂向管理委員會反映並要求調查漏水原因。然管理委員會未予回應處理。樓上住戶雖同意派員檢查，但設下不合理條件：要求樓下住戶於檢查人員進入前簽署「責任認定文件」，且明確禁止樓下住戶於檢查期間在場。樓下住戶對此提出兩項疑問：其一，樓上住戶所提之附帶條件是否合法；其二，管理委員會對漏水問題不予處理是否構成怠惰責任。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 樓上住戶要求樓下住戶於漏水檢查前簽署「責任認定文件」，其法律效力為何？樓下住戶是否有義務配合簽署？
• 樓上住戶禁止樓下住戶於檢查期間在場，此項要求是否合法？是否侵害樓下住戶之權益？
• 管理委員會對於住戶反映之漏水問題不予回應處理，是否違反公寓大廈管理條例之職責規定？
• 樓下住戶因樓上漏水所受之損害，得向何人請求賠償？漏水原因歸屬如何認定？
• 樓下住戶對於樓上住戶拒不修繕漏水之情形，得採取何種法律途徑強制其處理？

三、相關法條

公寓大廈管理條例第6條：住戶應遵守下列事項：他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。

公寓大廈管理條例第10條：專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。

公寓大廈管理條例第12條：專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。

公寓大廈管理條例第36條：管理委員會之職務包括共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。

民法第184條：因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。

民法第191條：土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任。

公寓大廈管理條例第47條：住戶違反第6條規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。

四、法律分析

（1）樓上住戶附帶條件之合法性分析
依公寓大廈管理條例第6條第1項第2款，住戶因他住戶維護、修繕之必要而需進入其專有部分時，不得拒絕。此為法定之容忍義務，不以附帶任何條件為前提。樓上住戶要求樓下住戶於檢查前簽署「責任認定文件」，此要求欠缺法律依據。所謂責任認定文件之內容若涉及預先認定漏水責任歸屬或免除樓上住戶之責任，不僅不合理，且可能構成以不當條件阻撓漏水原因之調查。至於禁止樓下住戶於檢查期間在場之要求，亦屬不合理之限制。漏水檢查涉及樓下住戶之切身權益，樓下住戶有權了解檢查過程及結果，樓上住戶無權剝奪其在場監督之權利。實務上，若樓上住戶以此等不合理條件實質拒絕配合漏水調查，樓下住戶得依公寓大廈管理條例第47條規定，請求主管機關（縣市政府建管處或公寓大廈事務主管機關）介入處理，或逕行訴請法院為必要之處置。

（2）管理委員會之職責與怠惰責任
依公寓大廈管理條例第36條，管理委員會之法定職務包括共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。若漏水原因涉及共用部分（如共用管線、樓地板防水層等），管理委員會有義務介入處理並負擔修繕費用。管理委員會對住戶反映之漏水問題不予回應，如漏水確涉共用部分，則管委會已違反其法定職務，構成怠惰。住戶得於區分所有權人會議中提出質詢並要求改善，亦得依法向主管機關檢舉管委會未善盡職責。此外，依民法第184條及第191條，若因管委會怠於維修共用部分而導致漏水損害擴大，樓下住戶得對管委會主張損害賠償。建議樓下住戶先以書面（存證信函）分別通知樓上住戶及管理委員會，要求限期處理漏水問題，並明確表示不接受不合理之附帶條件，以建立完整之書面紀錄作為日後法律行動之依據。

五、結論與建議

樓上住戶要求簽署責任認定文件及禁止在場檢查之條件缺乏法律依據，樓下住戶無義務配合。管理委員會對涉及共用部分之漏水問題不予處理，已涉違反法定職責。建議樓下住戶以書面方式正式催告相關當事人處理，並保留一切求償依據。

1. 發存證信函予樓上住戶：以存證信函正式通知樓上住戶，依公寓大廈管理條例第6條其有容忍進入檢查之義務，不得附加不合理條件，限期配合漏水調查。
2. 發存證信函予管理委員會：以書面通知管委會，說明漏水情形並要求依公寓大廈管理條例第36條盡速處理，保留追究怠惰責任之權利。
3. 向主管機關申訴：若樓上住戶及管委會收函後仍不配合，向縣市政府公寓大廈事務主管機關申訴，請求介入協調或裁處。
4. 蒐集漏水損害證據：拍攝漏水現況之照片及影片，記錄漏水發生之時間、頻率及損害範圍，保存修繕費用之估價單及收據。
5. 委請專業機構鑑定漏水原因：委託專業防水工程公司或鑑定機構進行漏水原因鑑定，確認漏水係源自樓上住戶之專有部分或共用管線。
6. 聲請調解或提起訴訟：若協商無果，得向鄉鎮市區調解委員會聲請調解，或依民法第184條、第191條提起民事訴訟，請求樓上住戶及管委會負擔修繕費用及損害賠償。
7. 拒絕簽署不合理文件：明確拒絕簽署樓上住戶要求之「責任認定文件」，此類文件可能不當限制樓下住戶之權益，無簽署之義務。