繼承不動產之地價稅與房屋稅負擔

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

繼承人於被繼承人過世後繼承取得一筆不動產，該不動產原由被繼承人申請適用自用住宅用地優惠稅率課徵地價稅。繼承人完成繼承登記後，收到稅捐機關之地價稅繳款通知，發現稅額較被繼承人生前大幅增加。繼承人欲瞭解繼承不動產後之地價稅及房屋稅負擔規定，以及如何繼續適用自用住宅優惠稅率。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 繼承不動產後，地價稅及房屋稅之納稅義務人如何變更？
• 被繼承人原適用之自用住宅優惠稅率，繼承人是否當然繼續適用？
• 繼承人如何申請適用自用住宅用地優惠稅率？其要件為何？
• 尚未辦理繼承登記期間之地價稅及房屋稅應由誰繳納？

三、相關法條

• 土地稅法第17條 — 自用住宅用地地價稅優惠稅率之要件
• 土地稅法第16條 — 地價稅之基本稅率
• 房屋稅條例第4條 — 房屋稅之納稅義務人
• 房屋稅條例第5條 — 房屋稅之稅率
• 土地法第73條 — 繼承登記之期限

四、法律分析

繼承不動產後，繼承人於完成繼承登記時即成為不動產之所有權人，亦為地價稅及房屋稅之納稅義務人。地價稅以每年8月31日為納稅基準日，該日登記為土地所有權人者為當年度之納稅義務人；房屋稅以每年2月末日為納稅基準日。因此，繼承登記完成之時間點將影響當年度稅捐之負擔歸屬。尚未辦理繼承登記期間，稅捐機關得以繼承人為納稅義務人發單課徵。

關於自用住宅用地優惠稅率，依土地稅法第17條規定，適用要件包括：土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記、無出租或營業使用、土地面積在都市土地300平方公尺或非都市土地700平方公尺以內、土地所有權人與其配偶及未成年子女以一處為限。繼承人取得不動產後，被繼承人原申請之自用住宅優惠稅率並不當然延續，繼承人須重新檢視是否符合上述要件，並向稅捐機關提出申請。

房屋稅部分，繼承取得之房屋如供自住使用，依房屋稅條例第5條規定，住家用房屋稅率為房屋現值之百分之一點二。惟若繼承人名下已有多戶房屋，依囤房稅規定，非自住之住家用房屋稅率將提高為百分之一點五至百分之三點六。繼承人應注意申報房屋使用情形，以適用正確之稅率。

五、結論與建議

結論：繼承不動產後，繼承人成為地價稅及房屋稅之納稅義務人，被繼承人原適用之優惠稅率不當然延續，繼承人須依法重新申請。

1. 應於被繼承人死亡之日起六個月內辦理繼承登記，逾期將被處以罰鍰，且每逾一個月加徵應納登記費一倍之罰鍰。
2. 繼承登記完成後，儘速向稅捐機關申請自用住宅用地優惠稅率，並確認符合土地稅法第17條之各項要件。
3. 繼承人或其配偶、直系親屬應將戶籍遷入繼承之不動產，以符合自用住宅用地之設籍要件。
4. 確認繼承之房屋未出租或供營業使用，以維持自用住宅之認定。
5. 若繼承人名下已有其他自用住宅，應評估是否變更適用優惠稅率之不動產標的，以達到最佳節稅效果。
6. 注意地價稅自用住宅優惠稅率之申請期限為每年9月22日前，逾期須待下一年度始得適用。