繼承人協議不動產借名登記之法律風險

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

被繼承人死亡後，數名繼承人因不願各自負擔持分登記之地價稅及房屋稅，口頭協議將遺產中之數筆不動產全部登記於長子名下，實際上各繼承人仍按應繼分比例分享不動產之使用收益。數年後長子因經營事業失敗，債權人對其名下不動產聲請強制執行。其他繼承人始發現不動產可能遭查封拍賣，擬主張借名登記關係以排除強制執行。本案涉及借名登記之法律性質、舉證責任及對善意第三人之效力。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 口頭借名登記契約之成立與舉證問題為何？
• 借名人得否以第三人異議之訴排除對借名不動產之強制執行？
• 出名人擅自處分借名不動產之效力為何？
• 借名登記關係終止後，借名人如何請求返還不動產？

三、相關法條

• 民法第549條 — 委任契約之終止（類推適用於借名登記）
• 民法第541條 — 受任人交付義務（類推適用）
• 民法第759條之1 — 不動產登記之推定效力
• 強制執行法第15條 — 第三人異議之訴
• 民法第87條 — 通謀虛偽意思表示

四、法律分析

借名登記契約係指當事人約定一方（借名人）將自己之財產以他方（出名人）名義登記，而仍由借名人自行管理、使用、處分，出名人僅出借名義之契約。最高法院98年度台上字第990號判決已確認借名登記契約為無名契約，其成立不以書面為要式，口頭約定亦可成立。惟口頭約定之借名登記，在訴訟上舉證極為困難。借名人須提出充分之間接事實證據，如實際繳納貸款、稅款、管理使用不動產之事實、其他繼承人知情之證明等，以證明借名登記關係之存在。

關於借名人得否以第三人異議之訴排除強制執行，最高法院106年度台上字第1030號判決指出，借名登記之借名人對借名不動產僅有債權請求權（請求出名人返還登記），並非物權，原則上不得依強制執行法第15條提起第三人異議之訴排除強制執行。此見解對本案之其他繼承人極為不利，其可能無法阻止債權人對登記於長子名下之不動產為強制執行。

此外，依民法第759條之1規定，不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。出名人如將借名不動產處分予善意第三人，善意第三人信賴登記而取得之權利受法律保護，借名人不得主張該處分無效。因此，繼承人間以借名登記方式處理遺產不動產，存在極大之法律風險，一旦出名人擅自處分或遭債權人強制執行，其他繼承人之權益將難以保障。

五、結論與建議

結論：繼承人間之借名登記存在重大法律風險，包括出名人擅自處分、債權人強制執行、舉證困難等問題。借名人對借名不動產僅有債權請求權，無法有效排除第三人之權利主張。

1. 避免以借名登記方式處理遺產不動產，應按實際權利狀態辦理繼承登記，各繼承人按應繼分登記持分。
2. 如確有借名登記之需要，務必訂立書面契約，明確約定借名登記之目的、期間、終止條件及違約責任。
3. 借名登記期間，借名人應保留所有管理使用不動產之證據，如繳納稅款收據、修繕費用單據、租金收取紀錄等。
4. 如已存在借名登記關係，建議儘速終止並辦理回復登記，以降低出名人債務風險或擅自處分之可能。
5. 繼承人如不願各自持有持分，可考慮以信託方式將不動產交由受託人統一管理，兼顧管理便利與權利保障。
6. 遇有出名人遭強制執行之情形，應立即委任律師評估可行之法律救濟途徑，如提起確認之訴或撤銷詐害行為等。