附有房貸之房屋能否連同貸款一併贈與他人？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人名下有一棟房屋，目前仍有銀行房貸尚未清償完畢。當事人希望將該房屋連同房貸一併贈與他人，但不確定法律上是否允許此種安排。當事人同時擔憂若受贈者信用狀況不佳，銀行是否會拒絕同意贈與，以及貸款合約部分是否需要與銀行重新協商。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 房屋所有權之移轉與房貸債務之移轉是否為不同之法律行為？可否分別處理？
• 將附有抵押權之房屋贈與他人，是否需取得銀行（抵押權人）之同意？
• 受贈者信用不佳時，銀行得否拒絕債務承擔之申請？贈與人之清償責任如何？
• 附負擔贈與之贈與稅應如何計算？是否得扣除房貸餘額？

三、相關法條

• 民法第406條 — 贈與之定義
• 民法第300條 — 債務承擔須經債權人承認
• 民法第758條 — 不動產物權登記生效主義
• 民法第867條 — 抵押權之追及效力
• 遺產及贈與稅法第21條 — 贈與稅之計算（附負擔贈與）
• 土地登記規則第104條 — 贈與登記之申請

四、法律分析

在法律上，房屋所有權之移轉與房貸債務之移轉屬於兩個不同之法律行為，應分別處理。房屋所有權贈與移轉登記，依民法第758條及土地登記規則之規定，由贈與人與受贈人共同向地政事務所申請即可辦理，不以銀行同意為前提。即使房屋上設有抵押權，依民法第867條，抵押權具有追及效力，不因所有權移轉而受影響，銀行之抵押權擔保仍然存在。

然而，房貸債務之移轉則涉及「債務承擔」問題。依民法第300條規定，第三人與債務人訂立契約承擔其債務者，非經債權人承認，對於債權人不生效力。換言之，即使贈與人將房屋移轉給受贈者並約定由受贈者繼續繳納房貸，若未經銀行（債權人）同意，原貸款人（贈與人）仍須對銀行負清償責任。銀行在審核債務承擔時，會評估受贈者之信用紀錄、收入狀況及還款能力，若受贈者信用不佳，銀行有權拒絕債務承擔之申請。

實務上常見之處理方式為：受贈者向銀行申請轉貸或新貸款以清償原有房貸，或由贈與人與受贈者共同向原銀行申請債務承擔。若銀行不同意債務承擔，贈與人仍可辦理房屋所有權移轉登記，但須自行繼續清償房貸，或先清償房貸後再辦理贈與。此外，在稅務方面，附負擔之贈與依遺產及贈與稅法第21條規定，得以贈與財產之價值扣除受贈人所負擔之債務（即房貸餘額），以差額計算贈與稅。此一稅務規劃可有效降低贈與稅負擔。

五、結論與建議

結論：房屋附有房貸仍可辦理贈與移轉登記，但房貸債務之移轉須經銀行同意。若受贈者信用不佳導致銀行拒絕債務承擔，贈與人仍須繼續負責清償房貸。

1. 先向貸款銀行確認房貸合約中是否有限制所有權移轉之條款（部分合約約定未經銀行同意不得移轉所有權，否則視為提前到期）。
2. 與受贈者共同向銀行提出債務承擔之申請，由銀行審核受贈者之信用及還款能力。
3. 若銀行不同意債務承擔，可考慮由受贈者另向其他銀行申請轉貸，以新貸款清償原有房貸。
4. 向國稅局申報贈與稅時，以房屋評定現值及土地公告現值為贈與價值，扣除受贈人承擔之房貸餘額後計算應繳稅額。
5. 備妥贈與契約書、土地及建物所有權狀、房貸餘額證明等文件，向地政事務所辦理所有權移轉登記。
6. 建議諮詢專業律師及會計師，就贈與時點、稅務規劃及銀行協商策略提供具體建議。