親屬出資買房借名登記之法律風險與權利歸屬

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人計畫購買一間中古屋，親屬表示願出資部分價金，其餘由當事人向銀行貸款，房屋登記在當事人名下。親屬已透過銀行匯款支付部分頭期款，剩餘出資金額擬以每年贈與免稅額方式分年移轉。當事人尚未與親屬簽訂借名登記契約，擔憂日後若與親屬關係生變，房產是否會被收回。此外，當事人之未婚伴侶亦可能協助負擔房貸，當事人憂慮若將來未結婚或分手，伴侶出資部分應如何處理。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 親屬出資購屋登記於當事人名下，在未簽訂書面借名登記契約之情形下，是否構成借名登記關係？
• 若存在借名登記關係，當事人是否有權自行處分（出售）該房屋？
• 親屬分年以贈與免稅額方式移轉資金，稅務上是否會被認定為贈與而非借名出資？
• 未婚伴侶協助繳納房貸，分手後得否請求返還所支出之金額？
• 當事人應如何保全自身權益，避免日後產權爭議？

三、相關法條

• 民法第758條 — 不動產物權變動之登記生效主義
• 民法第406條 — 贈與之意義
• 民法第474條 — 消費借貸之意義
• 民法第179條 — 不當得利
• 民法第529條 — 委任契約之意義
• 遺產及贈與稅法第22條 — 贈與稅免稅額
• 土地登記規則第4條 — 土地登記之公示效力

四、法律分析

借名登記契約為我國實務所承認之無名契約，最高法院98年度台上字第990號判決明確指出，借名登記係指當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其性質與委任契約類似，應類推適用委任之規定。本案中，即便未簽訂書面借名登記契約，親屬若能證明其為實際出資者，仍可能主張存在借名登記關係。

然而，本案具有特殊性：親屬之出資係以每年贈與免稅額方式分年移轉。此一安排在稅務上已被定性為「贈與」，而非「借名出資」。若親屬在匯款時即以贈與名義為之，日後欲主張為借名登記之出資，在舉證上將面臨相當困難。最高法院106年度台上字第1191號判決亦指出，主張借名登記者應就借名登記之事實負舉證責任。因此，若無書面契約且匯款係以贈與方式進行，親屬日後要收回房產之難度較高。

關於當事人處分房屋之權利，依民法第758條，不動產物權依登記而生效力，登記名義人於法律上即為所有權人，對第三人有處分之權。但若有借名登記契約存在，出名人未經借名人同意而處分，對借名人構成債務不履行之責任。至於未婚伴侶協助繳納房貸部分，由於雙方並無夫妻之共同財產制，伴侶之出資性質上可能為贈與或借貸。若日後分手，伴侶得依消費借貸（民法第474條）或不當得利（民法第179條）請求返還，但須視雙方當時之約定及舉證而定。

五、結論與建議

結論：親屬以贈與免稅額方式分年出資，在法律上傾向認定為贈與而非借名出資，當事人作為登記名義人享有所有權。惟若親屬日後能舉證借名登記關係存在，仍有收回房產之可能。未婚伴侶出資部分應事先約定法律關係，以避免日後爭議。

1. 與親屬明確約定出資性質（贈與或借名登記），建議以書面方式載明，避免日後認定不一致。
2. 若親屬之意思確為贈與，應保留完整之贈與稅申報紀錄，作為贈與關係之佐證。
3. 若不欲成立借名登記關係，應避免簽署任何借名登記契約，並保留自行繳款及管理房屋之紀錄。
4. 與未婚伴侶間之出資關係，建議簽訂書面協議，明確約定為借貸或共同出資，載明金額、還款條件及分手時之處理方式。
5. 未婚伴侶若有支付裝潢費用，應保留收據並於協議中載明該費用之性質及歸還條件。
6. 注意每年贈與免稅額度（目前每人每年244萬元），超過部分應依法申報贈與稅。
7. 建議委任律師協助擬定相關書面協議，並就稅務規劃諮詢會計師，確保合法節稅。