房屋連同貸款贈與給二等親之流程

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人欲將名下尚有貸款之房屋贈與給二等親屬，希望連同貸款一併移轉。當事人想瞭解此種附負擔贈與在法律上是否可行、整個辦理流程之順序為何、是否需要委託代書處理，以及銀行端之貸款應如何處理。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 將附有貸款之房屋贈與二等親，法律上是否構成附負擔贈與？
• 附負擔贈與之贈與稅應如何計算？貸款餘額可否自贈與總額中扣除？
• 銀行端貸款移轉之程序為何？銀行是否必須同意債務人變更？
• 不動產贈與過戶之完整流程及應備文件為何？

三、相關法條

• 民法第406條 — 贈與契約之定義
• 民法第412條 — 附負擔贈與之規定
• 遺產及贈與稅法第4條 — 贈與之定義
• 遺產及贈與稅法第21條 — 附負擔贈與扣除負擔額之規定
• 遺產及贈與稅法第22條 — 贈與稅免稅額
• 土地法第73條 — 不動產權利變更登記
• 土地登記規則第35條 — 登記申請應備文件

四、法律分析

將房屋連同貸款贈與給二等親，在法律上屬於民法第412條所規定之「附負擔贈與」，即受贈人於受領贈與之同時，須承擔清償剩餘房貸之義務。此種贈與方式在法律上完全可行，惟須注意銀行之同意及稅務處理。

在稅務方面，依遺產及贈與稅法第21條規定，附有負擔之贈與，其贈與淨額得自贈與總額中扣除該負擔額。亦即贈與稅之計算基礎為房屋土地之公告現值（非市價）減去受贈人所承擔之貸款餘額。若扣除後之淨額在每年贈與稅免稅額（目前為244萬元）以下，即無須繳納贈與稅。二等親間之財產買賣依法會被推定為贈與，但附負擔贈與因受贈人確實承擔債務，其扣除具有合理性。

銀行端之處理為本案最關鍵之環節。由於房屋設有抵押權，贈與人須先向貸款銀行申請「債務人變更」或由受贈人向同一銀行或其他銀行申請「轉貸」。銀行會就受贈人之信用條件、還款能力進行審核，銀行有權拒絕債務人變更之申請。實務上建議先向銀行確認可行性後，再進行後續之贈與稅申報及過戶手續。

整體流程建議如下：首先向銀行確認貸款移轉之可行性並取得初步同意；其次向國稅局申報贈與稅並取得完稅或免稅證明；再向地政事務所辦理不動產所有權移轉登記；最後完成銀行端之抵押權變更登記。由於涉及稅務申報、地政登記及銀行作業等多方程序，建議委託專業代書（地政士）協助辦理，以確保流程順暢。

五、結論與建議

結論：房屋連同貸款贈與給二等親屬於附負擔贈與，法律上可行且贈與稅可扣除貸款餘額。惟須取得銀行同意方能完成貸款移轉，建議委託專業代書協助辦理完整流程。

1. 先向貸款銀行諮詢債務人變更或轉貸之可行性，確認受贈人之信用條件是否符合銀行要求。
2. 取得房屋土地之公告現值證明及貸款餘額證明，試算贈與稅額。
3. 向國稅局辦理贈與稅申報，檢附贈與契約書、土地建物謄本、貸款證明等文件。
4. 取得贈與稅完稅或免稅證明後，至地政事務所辦理所有權移轉登記。
5. 完成過戶後，配合銀行辦理抵押權債務人變更登記。
6. 委託合格地政士（代書）全程協助，確保各項文件備齊及程序合法。
7. 注意受贈人日後出售該房屋時之房地合一稅成本計算，取得成本以受贈時之公告現值為準。