借名登記的房子賣掉了 還需返還賣房子的錢嗎？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

婆婆出資購買房屋並登記於配偶名下，婆婆表示當初係贈與配偶，惟房屋權狀實際由婆婆持有，租屋管理及繳稅等事務亦由婆婆處理。去年婆婆主動安排將該房屋出售，賣房款匯入配偶帳戶。婆婆提議以賣房款交換其名下另一棟房子過戶予配偶，並先要求配偶匯還部分款項以規避稅務。後因雙方爭執，婆婆遲不過戶另一棟房子，配偶亦不願匯還剩餘款項，婆婆揚言提告要回賣房款。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 婆婆出資購屋登記於配偶名下之法律關係究為贈與或借名登記？
• 若為借名登記，婆婆自行安排賣屋後，賣房款是否應歸還婆婆？
• 若為贈與，婆婆是否得撤銷贈與並請求返還賣房款？
• 配偶已匯還部分款項之行為，對法律關係之定性有何影響？
• 婆婆提議以賣房款交換另一棟房子之約定是否構成有效契約？

三、相關法條

• 民法第406條 — 贈與之定義
• 民法第408條 — 贈與物已移轉者不得撤銷
• 民法第179條 — 不當得利之返還
• 民法第541條 — 受任人因處理委任事務所取得之權利應移轉於委任人
• 民法第529條 — 委任之定義
• 土地登記規則第57條 — 不動產登記名義人與實際權利人不一致之處理

四、法律分析

本案之核心爭議在於當初婆婆購屋登記於配偶名下之法律關係為贈與或借名登記。所謂借名登記，係指當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方僅係出借名義之無名契約。最高法院98年度台上字第990號判決明確肯認借名登記契約之效力，其性質與委任契約類似，應類推適用民法委任之規定。

判斷贈與或借名登記之關鍵在於客觀事實之綜合評價。本案中雖然婆婆聲稱當初係贈與，但以下事實均指向借名登記：(1)房屋權狀由婆婆持有而非配偶；(2)租屋管理、收取租金等均由婆婆處理；(3)房屋稅等稅費由婆婆繳納；(4)賣屋之決定及仲介之尋找均由婆婆主導。最高法院106年度台上字第1191號判決指出，認定有無借名登記關係，應以當事人間之真意為準，並得參酌不動產之出資來源、管理使用收益及處分等客觀事實加以判斷。

若法院認定為借名登記，則依類推適用民法第541條規定，配偶因處理借名登記事務所取得之賣房款，應返還予婆婆。婆婆既為實際所有權人並主導賣屋，配偶帳戶中之賣房款僅係因登記名義人之故而暫時存放，配偶負有返還義務。反之，若認定為贈與，則房產已屬配偶所有，依民法第408條第1項規定，贈與物之權利已移轉者不得撤銷，賣房款應歸配偶所有。

值得注意者，配偶已依婆婆之要求匯還部分款項，此行為可能被法院解讀為配偶亦認知該房產實際上屬於婆婆（即借名登記），從而不利於配偶主張贈與之抗辯。至於婆婆提議之「以賣房款交換另一棟房子」之約定，若雙方確有合意，可能構成互易契約或附條件之贈與，但因尚未履行完畢且雙方已有爭議，該約定之效力及履行問題須另行處理。

五、結論與建議

結論：依本案事實，婆婆長期持有權狀、管理房屋及主導賣屋等情形，法院認定為借名登記之可能性較高，配偶恐須返還賣房款。但當初婆婆若確有贈與之真意且配偶能舉證，則配偶無須返還。

1. 蒐集當初購屋時婆婆表示贈與之證據，如對話紀錄、訊息、證人等，以支持贈與之主張。
2. 整理房屋管理使用之相關證據，確認權狀持有者、稅費繳納者、租金收取者等，以評估法院可能之認定方向。
3. 就婆婆提議之「以賣房款交換另一棟房子」之約定，考慮以書面契約公證方式確保雙方權益。
4. 若婆婆確實提告，應委任律師準備答辯，強調贈與之事實及婆婆自行賣屋之行為矛盾。
5. 評估已匯還部分款項之法律效果，考慮是否主張係基於對價（交換另一棟房子）而非單純返還。
6. 注意婆婆要求配偶先匯款以避稅之行為，可能涉及稅務問題，建議諮詢會計師。
7. 嘗試透過家庭協商或調解解決爭議，如協商以合理方式完成「賣房款交換另一棟房子」之約定。