預售不動產買賣

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人就預售不動產買賣事宜提出法律諮詢，涉及被繼承人生前購買預售屋後過世，繼承人應如何處理該預售屋買賣契約之權利義務問題。繼承人面臨預售屋尚未交屋、仍有未繳價款之情況，需釐清契約地位之承繼、遺產稅申報方式，以及是否可轉讓或解除該預售屋買賣契約。此外，繼承人間對於是否繼續履約或解約亦存在不同意見，需要法律上的釐清與建議。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 被繼承人生前簽訂之預售屋買賣契約，繼承人是否當然概括承受契約上之權利義務？
• 預售屋之買賣權利價值應如何計算並列入遺產申報？
• 繼承人如欲解除預售屋買賣契約，是否需全體繼承人同意？解約後之違約金如何處理？
• 預售屋尚未辦理所有權移轉登記前，繼承人得否將買受人地位讓與第三人？

三、相關法條

• 民法第1148條 — 繼承人概括承受被繼承人一切權利義務
• 民法第1151條 — 繼承人有數人時遺產為公同共有
• 民法第828條 — 公同共有物之處分應得全體公同共有人同意
• 遺產及贈與稅法第1條 — 遺產稅課徵範圍
• 遺產及贈與稅法第10條 — 遺產價值之計算
• 民法第254條 — 契約解除之要件
• 土地法第43條 — 不動產登記之效力

四、法律分析

依民法第1148條規定，繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利義務。因此，被繼承人生前所簽訂之預售不動產買賣契約，其買受人之契約地位，包括請求交屋之權利及繳付價款之義務，均由繼承人概括承受。最高法院97年度台上字第2217號判決亦肯認，債之關係之當事人地位，得因繼承而移轉。

在遺產稅申報方面，預售屋雖尚未完成所有權移轉登記，但被繼承人對建商享有之債權（即請求交屋之權利）仍屬遺產範圍，應列入遺產總額申報。依遺產及贈與稅法第10條及財政部相關函釋，預售屋之遺產價值，原則上以被繼承人死亡時已繳付之價款總額為準。至於尚未繳付之分期款項，因屬被繼承人之債務，得自遺產總額中扣除。

關於契約之處理，因繼承人有數人時，遺產為公同共有，依民法第828條第3項規定，公同共有物之處分及其他權利之行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意。因此，若繼承人欲解除預售屋買賣契約或將買受人地位讓與第三人，原則上需取得全體繼承人之同意。實務上，建商通常亦會要求全體繼承人出具同意書或提出繼承系統表及相關文件，方同意辦理契約名義變更。若繼承人間無法達成共識，可考慮透過遺產分割協議或裁判分割之方式處理。

五、結論與建議

結論：被繼承人生前購買之預售不動產，其買賣契約之權利義務由全體繼承人概括承受並公同共有。繼承人應將預售屋權利價值列入遺產申報，並由全體繼承人協議決定後續是繼續履約、解約或轉讓。

1. 儘速向建商通知被繼承人死亡之事實，並提供死亡證明書及繼承系統表，辦理契約名義人變更手續。
2. 確認預售屋已繳付之價款總額及尚未繳付之期款金額，作為遺產稅申報之依據。
3. 於被繼承人死亡之日起六個月內完成遺產稅申報，將預售屋權利列入遺產總額。
4. 召集全體繼承人協商預售屋之處理方式，包括繼續履約、解約或轉讓買受人地位等選項。
5. 若決定繼續履約，應確認後續分期款項之繳付來源，避免因遲延付款遭建商解約。
6. 若決定解約，應審閱原預售屋買賣契約之違約條款，評估解約成本與可取回之金額。
7. 建議諮詢專業律師或地政士，協助辦理契約變更、遺產分割及後續不動產登記事宜。