詢問親子間房產是買賣還是立遺囑較優?其法律注意事項

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人為家中獨子，上有兩位姊姊、下有一位妹妹，父親名下有房產一筆。當事人詢問親子間房產過戶，究竟以買賣方式生前移轉較有利，或由父親立遺囑待其過世後以繼承方式取得較佳。當事人同時關心兩種方式在法律上之注意事項，以及稅務成本（包括土地增值稅、契稅、遺產稅、贈與稅等）之差異比較。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 親子間以買賣方式移轉房產，是否可能被國稅局認定為贈與而補課贈與稅？如何避免？
• 以遺囑方式指定房產由特定子女繼承，是否會侵害其他子女之特留分？
• 買賣過戶與繼承過戶之稅務成本（土地增值稅、契稅、遺產稅）有何具體差異？
• 父親生前以買賣移轉房產，其他子女是否得於父親過世後主張該買賣實為贈與而要求歸扣？
• 除買賣與遺囑外，是否有第三種方式（如信託）可達成更佳之財產規劃效果？

三、相關法條

• 遺產及贈與稅法第5條 — 視同贈與之規定（含二親等以內買賣視為贈與之推定）
• 民法第1223條 — 特留分之比例（直系血親卑親屬為應繼分之二分之一）
• 民法第1225條 — 特留分扣減權之行使
• 民法第1187條 — 遺囑自由原則
• 遺產及贈與稅法第17條 — 遺產稅之扣除額（含免稅額與各項扣除）
• 土地法第28條 — 繼承取得之土地增值稅不課徵（遞延）
• 民法第1173條 — 特種贈與之歸扣

四、法律分析

親子間房產移轉主要有買賣、贈與及遺囑繼承三種方式，各有不同之法律風險與稅務負擔。首先就買賣方式而言，依遺產及贈與稅法第5條第6款規定，二親等以內親屬間之財產買賣，以贈與論，但能提出已支付價款之確實證明，且該已支付之價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得者，不在此限。因此，親子間以買賣方式移轉房產，當事人必須有實際支付價款之能力並提出金流證明（如銀行匯款紀錄），否則國稅局將推定為贈與並課徵贈與稅。買賣移轉需繳納土地增值稅（依土地漲價總數額計算）及契稅（房屋評定現值之6%）。

就遺囑繼承方式而言，優勢在於稅務成本較低。依土地稅法規定，因繼承而移轉之土地，其土地增值稅不課徵（僅遞延至繼承人再行移轉時課徵）；繼承不動產亦免徵契稅。遺產稅方面，目前遺產稅免稅額為1,333萬元，加上各項扣除額（配偶扣除額553萬元、直系血親卑親屬扣除額每人56萬元等），若遺產總額不高，可能無須繳納遺產稅或稅額甚低。然而，遺囑繼承之最大風險在於特留分問題。本案父親有四名子女（二姊一妹一子），每名子女之應繼分為四分之一，特留分為應繼分之二分之一即八分之一。若父親以遺囑將房產全部指定由獨子繼承，三位姊妹仍得依民法第1225條行使特留分扣減權，要求返還各自八分之一之遺產價值。

綜合比較，若父親之遺產總額在免稅額及扣除額範圍內，以遺囑繼承方式之稅務成本最低（免土地增值稅、免契稅、免或低遺產稅），但需處理特留分問題。若以買賣方式，雖可立即移轉且不受特留分限制（因為是生前處分），但稅務成本較高且須提出實際付款證明。實務上，最高法院106年度台上字第2329號判決指出，被繼承人生前以低於市價之價格將財產出售予特定繼承人，其他繼承人得主張買賣為通謀虛偽意思表示而實為贈與，進而要求歸扣。因此，買賣價格應接近市場行情，且有實際金流紀錄為佳。

五、結論與建議

結論：兩種方式各有利弊。若稅務成本為主要考量且遺產總額在免稅範圍內，繼承方式較為有利；若希望立即確保房產歸屬且避免特留分爭議，買賣方式較為確定，但須提出實際付款證明且稅務成本較高。建議綜合評估家庭情況及稅務成本後選擇最適方案。

1. 委託會計師或地政士試算兩種方式之稅務成本，包括買賣方式之土地增值稅、契稅及可能之贈與稅，與繼承方式之遺產稅，進行具體數字比較。
2. 若選擇買賣方式，確保以合理市價交易，準備完整之資金流向證明（銀行匯款紀錄），避免被國稅局認定為贈與。
3. 若選擇遺囑方式，建議父親以公證遺囑方式辦理，增加遺囑之證據力及效力穩定性。
4. 評估是否與姊妹溝通協商，取得其等同意放棄對該房產主張特留分，並以書面記錄。
5. 考慮混合方案：父親以遺囑將房產指定由獨子繼承，同時以其他財產（如存款、保險金）預留給姊妹作為特留分之補償。
6. 若房產價值較高，可考慮信託方式進行財產規劃，由父親設立自益信託，約定身故後房產歸屬，兼顧稅務優化與財產保護。
7. 建議諮詢專業律師及會計師，依父親之全部財產狀況、各子女之需求及稅法規定，擬定最佳之財產傳承方案。