兄弟3人，母親遺留1間房產，已辦理共同公有，老三想拿錢，老二

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

被繼承人（母親）過世後遺留一間房產，由三名兄弟繼承，已辦理共同登記（推測為分別共有，每人各持三分之一）。目前老三希望拿現金、老二想出資買下全部持分取得單獨所有權，但老大不願處理任何事務，導致房屋長期閒置。當事人（老二）詢問在大哥不同意之情形下，是否仍有法律途徑可取得房產之單獨所有權。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 共有人之一不同意分割共有物時，其他共有人得否訴請法院裁判分割？
• 法院裁判分割共有房產時，得採取哪些分割方式？是否得命由一人取得並補償他人？
• 共有人是否得逕行向其他共有人購買應有部分？無需全體同意？
• 裁判分割所涉之土地增值稅及契稅如何計算？由何人負擔？

三、相關法條

• 民法第823條 — 共有物分割請求權（各共有人得隨時請求分割）
• 民法第824條 — 共有物之分割方法（原物分配、變價分割、價金補償）
• 民法第819條 — 共有人對應有部分之處分（得自由處分其應有部分）
• 民法第1164條 — 遺產分割請求權
• 土地法第34條之1 — 共有土地或建物之處分（多數決處分）
• 家事事件法第23條 — 家事事件調解前置

四、法律分析

依民法第823條第1項規定，各共有人除因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者外，得隨時請求分割共有物。共有物之分割，依同法第824條，共有人不能協議分割者，任何共有人得請求法院裁判分割。因此，即使大哥不同意處理，老二仍可向法院訴請裁判分割該共有房產。

關於裁判分割之方式，民法第824條第2項規定法院得以原物分配、變價分割或兼採兩者之方式為之。對於房屋此種無法以原物分割之不動產（一間房屋無法切為三份各自使用），法院實務上常採以下方式：(1)將房產判歸一人取得，由取得人以金錢補償其餘共有人；(2)變價拍賣，所得價金按各共有人之應有部分比例分配。最高法院51年台上字第271號判例指出，法院為裁判分割時，應斟酌各共有人之利害關係、共有物之性質及經濟效用等一切情事。本案中，老二有意取得房產全部所有權，老三希望取得現金，法院極可能採行將房產判歸老二，由老二分別以各三分之一價值之金額補償老三及大哥之方案。

此外，老二尚有另一途徑，即依土地法第34條之1第1項規定，共有土地或建築物之處分，經共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。本案老二及老三之應有部分合計三分之二（超過半數），理論上可依此規定處分共有物（例如出售予老二），無需大哥同意。但須依同條第4項規定通知大哥並保障其優先購買權。不過此途徑涉及買賣手續及稅務問題，且大哥可能就程序提出爭議，實務上仍以透過法院裁判分割較為穩妥。另需注意，老二可依民法第819條直接向老三購買其三分之一之應有部分，無需大哥同意，惟此僅取得三分之二持分，仍未取得完整所有權。

五、結論與建議

結論：即使大哥不同意，老二仍得透過法院裁判分割訴訟取得房產單獨所有權並以金錢補償其他共有人。另可考慮先向老三購買其持分，再訴請分割；或依土地法第34條之1以多數決方式處分。

1. 先嘗試與大哥協商，以書面（如存證信函）表達分割共有物之意願，保留協議不成之證據。
2. 如協議不成，向房產所在地之地方法院家事庭提起遺產分割之訴（或普通法院提起共有物分割之訴），主張由老二取得全部房產並以金錢補償。
3. 訴請裁判分割前，須先經法院調解程序（家事事件法第23條調解前置）。
4. 委託不動產估價師鑑價，確定房產之市場價值，以作為補償金額之依據。
5. 可先與老三達成協議，由老二購買老三之三分之一持分，取得三分之二之應有部分後再訴請分割，增加法院判歸老二之可能性。
6. 評估依土地法第34條之1以多數決出售之可行性，但需注意通知義務及大哥之優先購買權。
7. 諮詢地政士及會計師，預先計算裁判分割或買賣所涉之土地增值稅、契稅及所得稅，評估整體成本。