法律諮詢案例

一、問題／事實整理

被繼承人遺留不動產由多名子女共同繼承，其中一名子女欲行使共有人優先購買權買下整筆不動產。另一名子女關心在此情形下，自己是否至少能取得特留分相當之遺產價值，以及買賣價格應如何認定，是否以實價登錄為基準。本案涉及共有物處分、土地法第34條之1優先購買權及變價分割訴訟等議題。

資料來源：法律圈 LawChain

（LawChain 原文）

二、爭點

• 繼承人以優先購買權購得共有不動產時，其他繼承人之特留分是否受到保障。
• 優先購買權行使時之買賣價格應以何種標準認定，實價登錄是否為當然基準。
• 共有人依土地法第34條之1處分共有不動產時，其他共有人優先購買權之行使要件及程序。
• 變價分割訴訟中法院如何決定不動產之合理價格。
• 特留分之計算基礎是否以不動產之市場價值為準。

三、法條或規則

• 土地法第34條之1（共有土地或建築改良物之處分及優先購買權）
• 民法第1223條（特留分之比例）
• 民法第1225條（特留分之扣減）
• 民法第824條（共有物之分割方法）
• 民法第1164條（遺產分割之請求）

四、涵攝分析

依土地法第34條之1，共有人過半數且其應有部分合計過半數同意處分共有不動產時，不同意之共有人享有以同一條件優先購買之權利。此優先購買權係指在相同價格及條件下優先承購，買賣價格通常以市場行情為準。實價登錄資料為判斷市價之重要參考，但非唯一或絕對標準，法院得囑託不動產估價師鑑定市價。關於特留分，依民法第1223條，直系血親卑親屬之特留分為其應繼分之二分之一。若遺產僅有一棟不動產且由一名繼承人以優先購買權取得，則變價所得之價金應依各繼承人之應繼分比例分配，每名繼承人至少應取得其特留分相當之價值。在變價分割訴訟中，法院會審酌鑑價報告及市場行情，確定合理之處分價格，並據以分配價金予各繼承人，以保障各人之特留分。

五、結論與建議

• 繼承人行使優先購買權取得不動產時，其他繼承人仍得主張至少取得特留分相當之價值。
• 優先購買權之買賣價格以市場價值為準，實價登錄為重要參考但非唯一標準，必要時得聲請法院鑑價。
• 不同意出售之繼承人得行使優先購買權，以同一價格及條件優先承購。
• 建議向法院提起分割遺產訴訟，主張以變價分割方式處分不動產，以確保取得公平之價金分配。
• 特留分之計算以遺產總額乘以應繼分再乘以二分之一為基準，不動產價值以處分時之市價認定。
• 蒐集該不動產周邊之實價登錄資料及近期交易行情，作為主張合理價格之依據。
• 建議委任律師協助評估最適分割方案，並在訴訟中爭取公平合理之價金分配。