修繕裝潢品質瑕疵及尾款付款糾紛

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

某民眾購屋後委託設計公司進行修繕裝潢，雙方約定完工期限為三月中旬至六月中旬，但業主要求提前於五月底完工，設計公司口頭同意。因租屋合約即將到期，業主被迫於六月初搬入新居，惟工程仍有多項未完善之處。

入住後，業主發現工程存在多項瑕疵，包括冷氣漏水、廚房水龍頭損壞、地板不平整、插座不穩定等問題。設計公司未積極處理，業主遂扣留尾款未付。另外，設計公司報價時標榜高品質施工，卻未提供管線配置圖紙及完整設計圖，且事後才提出追加減款報價單。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 業主因租約到期被迫搬入尚未完工之房屋，入住行為是否等同於驗收？
• 工程存在多項瑕疵，業主扣留尾款未付是否構成違約？
• 設計公司未提供管線配置圖紙及完整設計圖，是否違反契約義務？
• 設計公司事後提出追加減款報價單，未經業主事前同意是否具拘束力？

三、相關法條

民法第264條（同時履行抗辯權）：因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。

民法第493條（瑕疵修補請求權）：工作有瑕疵者，定作人得定相當期限，請求承攬人修補之。

民法第494條（減少報酬請求權）：承攬人不於前條期限內修補，或拒絕修補者，定作人得解除契約或請求減少報酬。

民法第495條（瑕疵損害賠償）：因可歸責於承攬人之事由，致工作發生瑕疵者，定作人得請求損害賠償。

民法第490條（承攬之定義）：稱承攬者，謂當事人約定，一方為他方完成一定之工作，他方俟工作完成，給付報酬之契約。

四、法律分析

關於入住是否等同驗收之問題，實務上驗收係指定作人對承攬人完成之工作進行檢查確認之行為。本案業主係因租約到期被迫搬入，且工程尚有多項瑕疵未完成，並非基於認可工程品質而入住，因此搬入行為不應直接認定為驗收完成。惟業主搬入後應儘速以書面通知設計公司工程瑕疵之具體項目，以保全日後之請求權。

關於扣留尾款之合法性，依民法第264條同時履行抗辯權之規定，承攬契約中設計公司負有完成無瑕疵工作之義務，業主則負有給付報酬之義務。工程存在多項瑕疵且設計公司不積極處理，業主得主張同時履行抗辯，拒絕給付相當於瑕疵修繕費用之尾款部分，此舉原則上不構成違約。

至於追加減款報價單之效力，依契約自由原則，工程追加或變更應經雙方合意。設計公司事後單方面提出追加減款報價單，如未經業主同意，不生拘束力。又設計公司報價時標榜高品質施工卻未提供應交付之圖面，有違契約誠信義務，業主得主張設計公司未完全履行契約。

五、結論與建議

結論：業主因租約到期被迫入住不等同驗收，工程瑕疵未修補前扣留尾款屬合法之同時履行抗辯。設計公司未經同意之追加減款報價單對業主無拘束力。

1. 儘速以存證信函或書面方式列明所有工程瑕疵項目，定相當期限催告設計公司修補，並保留寄送證明。
2. 對於扣留之尾款金額，建議委請第三方專業人士評估瑕疵修繕費用，使扣留金額有所依據。
3. 要求設計公司依約提供管線配置圖紙及完整設計圖，此為契約應交付之項目。
4. 若設計公司逾期不修補或拒絕修補，得依民法第494條請求減少報酬，或自行修繕後向設計公司求償。
5. 如雙方無法協商，建議向消費者保護官申訴或至鄉鎮市區公所聲請調解，必要時提起民事訴訟。