承租人欠租且不搬遷之法律對策

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

房東詢問，房客已積欠 3 個月房租且租約已到期，但房客賴著不走且名下無財產。房東是否能直接斷水斷電或換鎖。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 房東私自斷水斷電的刑事風險？
• 遷讓房屋之強制執行流程？

三、相關法條

刑法第 304 條（強制罪）

民法第 440 條

四、法律分析

私力救濟之刑事風險。依刑法第 304 條規定，以強暴、脅迫使人行無義務之事或妨害人行使權利者，處三年以下有期徒刑。房東若擅自斷水、斷電或換鎖，即使房客確實積欠租金且租約已到期，該行為仍可能構成強制罪。實務上，法院一貫認為房東不得以私力驅逐房客，即便房客已無合法占有之權源，房東仍應循司法途徑處理。

催告與終止租約之法定程序。依民法第 440 條規定，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。房東應先以存證信函催告房客於一定期限內繳納欠租，若房客逾期仍未繳納，房東即可再以存證信函通知終止租約。此催告程序為日後訴訟之重要證據基礎，不可省略。

遷讓房屋訴訟與強制執行。終止租約後，若房客仍拒不搬遷，房東應向法院提起「遷讓房屋」及「給付租金」之訴訟。取得勝訴判決確定後，房東得持判決書向法院聲請強制執行，由執行官會同警察到場執行搬遷。此程序雖需耗費數月時間，但為法律上唯一合法之途徑。房東亦可在起訴時一併聲請「假執行」之宣告，以加速取回房屋。

公證租約之逕受強制執行優勢。若租約當初經公證且載明「承租人於租賃期滿或終止租約後應交還房屋，如不交還願逕受強制執行」之條款，房東即無須另行起訴，可直接持公證書向法院聲請強制執行遷讓房屋，大幅節省訴訟時間與成本。此一制度凸顯租約公證之實際價值，建議房東於未來簽訂租約時，均應考慮辦理公證以預防類似糾紛。

五、結論與建議

結論：本案建議依下列步驟處理，降低程序與舉證風險。

1. 先寄發存證信函催告。
2. 提起「遷讓房屋」及「給付租金」訴訟。
3. 申請「假執行」，在判決確定前先將房客請走。
4. 若租約有經過公證且註明可逕受強制執行，則可直接向法院申請執行，省去訴訟時間。