建商將漏水毛胚屋裝潢成實品屋出售是否構成詐欺

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人購買某社區之實品屋，入住後第三年發現矽酸鈣板發霉、天花板漏水，建商雖多次修繕，但漏水情形越修越嚴重，蔓延至客廳及多間房間。其後得知，原本有其他住戶在毛胚屋階段驗屋時即發現漏水問題而換樓層；當事人到訪時，該毛胚屋已被裝潢成實品屋出售，且無維修孔蓋。購屋時詢問建商是否有問題，建商均聲稱無礙亦未主動告知漏水情形。五年來每半年修一次，至今漏水未解、建商未道歉，房屋無法出售，當事人詢問建商行為是否構成詐欺及後續法律處理方式。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 建商明知房屋漏水，以裝潢掩蓋後出售且隱瞞告知，是否構成刑法詐欺罪？
• 民事上買方得主張之物之瑕疵擔保責任及不完全給付損害賠償，是否已超過除斥期間？
• 五年來反覆修繕仍未解決漏水問題，建商是否另有法律責任？
• 因漏水導致房屋價值減損及無法出售之損失，買方得向建商請求賠償之範圍為何？
• 精神損害賠償之請求是否具有法律依據？

三、相關法條

• 刑法第339條 — 詐欺取財罪（建商明知漏水仍積極欺騙買方無問題，可能構成詐欺）
• 民法第354條 — 物之瑕疵擔保（出賣人擔保買受人不因瑕疵而受損害）
• 民法第227條 — 不完全給付（給付內容不符合債務本旨，債務人應負損害賠償責任）
• 民法第184條 — 侵權行為損害賠償（建商故意以不法行為加損害於買方）
• 民法第195條 — 非財產損害賠償（精神慰撫金之請求）
• 消費者保護法第7條 — 商品服務安全責任（商品不符合安全衛生之要求，企業主應負損害賠償）

四、法律分析

就刑事詐欺罪，建商明知同樓層毛胚屋存在漏水問題，不僅未予修復，反而以裝潢掩蓋漏水痕跡，且在買方詢問時積極答稱無問題，此一積極欺騙之行為模式，具有構成刑法第339條詐欺取財罪之基礎。詐欺罪之「施用詐術」不限於積極虛偽陳述，對於重要事項（即房屋漏水）以行為（裝潢遮蔽）及言語（謊稱無問題）隱瞞，均屬詐術之範疇。建議儘速蒐集其他知情住戶之證詞及驗屋紀錄，強化詐欺故意之證明。

就民事瑕疵擔保責任，依民法第354條，房屋存在漏水瑕疵屬物之瑕疵，買方得請求減少價金或解除契約。惟須注意，民法第365條規定瑕疵擔保請求權應於知悉瑕疵後六個月內行使，本案已長達五年，若主張時效消滅，瑕疵擔保請求權可能已受影響。然而，建商之行為已構成侵權行為，侵權行為損害賠償請求權之消滅時效為知悉損害及賠償義務人起算二年，且自侵權行為時起算不得超過十年，此一請求權可能仍在時效內。

就房屋價值減損，因漏水問題導致房屋無法以正常價格出售，此一價差損失屬於可請求賠償之財產損害。買方可委請不動產估價師評估漏水對房屋市場價值之影響，作為損害賠償數額之計算依據。精神慰撫金部分，依民法第195條，因侵權行為致人格法益受侵害者得請求慰撫金，長達五年之漏水折磨及精神壓力，具有請求精神損害賠償之空間，但仍須提出具體主張及佐證。

就建商反覆修繕不解決之責任，建商每半年修繕一次，五年來均未根治漏水，此一情況可主張建商之修繕未達修繕義務之標準，屬不完全給付，買方得請求重新修繕或以強制執行換金錢賠償。此外，建商持續修繕之行為，亦可解釋為對漏水問題之承認，有助於主張消滅時效因此中斷或不完成。

五、結論與建議

結論：建商明知漏水仍以裝潢掩蓋並隱瞞告知，具有詐欺罪之刑事責任基礎，民事上亦可就侵權行為損害賠償、不完全給付及精神損害提出請求，應儘速委任律師評估並採取法律行動。

1. 蒐集並保存所有修繕紀錄、建商來函、費用收據及漏水照片，建立完整時間軸作為訴訟證據。
2. 聯繫當初因毛胚屋漏水而換樓層之住戶，取得其驗屋紀錄或願意作證之意願聲明。
3. 委請具房屋工程背景之鑑定機構出具漏水原因鑑定報告，釐清責任歸屬及修繕方案。
4. 委任有建商糾紛訴訟經驗之律師，評估提起民事損害賠償訴訟之策略，包含瑕疵擔保、侵權行為及不完全給付各請求權之時效及主張。
5. 就刑事部分，向警察局提出詐欺告訴，以建商積極隱瞞漏水問題之行為為由，追究刑事責任。
6. 向直轄市或縣市政府消費者保護機關申訴，請求行政介入調處，並向不動產相關主管機關檢舉建商之不當銷售行為。
7. 委請不動產估價師出具因漏水問題導致房屋市場價值減損之估價報告，作為損害賠償數額之計算依據。