房東口頭同意養寵物後反悔拒退押金之法律分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人之家人於某地租屋，租賃合約中明定禁止飼養寵物。入住後家人撿到一隻貓，口頭詢問房東是否可以飼養，房東當時口頭答應。半年後租約到期，房東卻以合約禁止養寵物為由拒絕退還押金。目前之爭議在於房東否認當初曾口頭同意，雙方就此各執一詞，當事人想瞭解應如何與房東談判及維護權益。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 房東口頭同意養寵物是否構成對原租賃契約「禁養寵物」條款之變更？其法律效力為何？
• 房東事後否認口頭同意，承租人應如何舉證？
• 房東以違反禁養寵物條款為由扣押押金，是否具有法律上之正當理由？
• 承租人有哪些法律途徑可請求返還押金？

三、相關法條

• 民法第153條 — 契約之成立（含口頭約定）
• 民法第421條 — 租賃契約之定義
• 民法第450條 — 租賃期限屆滿之效力
• 土地法第99條 — 押金不得超過二個月租金，租賃終止時應返還
• 民法第179條 — 不當得利返還
• 消費者保護法第12條 — 定型化契約違反誠信原則無效

四、法律分析

依民法第153條規定，當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。租賃契約之變更亦然，口頭約定在法律上與書面約定具有同等效力。房東口頭同意承租人飼養寵物，即構成對原契約「禁養寵物」條款之變更。房東嗣後不得再以該條款主張承租人違約。

然而，本案之困難在於房東否認曾口頭同意，而口頭約定之舉證責任在主張變更之一方，即承租人。承租人可蒐集間接證據加以佐證，例如：與房東之通訊軟體對話紀錄（即使未直接提及同意養貓，但有討論寵物相關事宜之紀錄亦可）、鄰居之證人證詞、房東曾至租屋處看到寵物而未表示反對之情境證據等。實務上法院對於口頭約定之認定，會綜合各項間接證據判斷。

關於押金之返還，依土地法第99條規定，擔保金（押金）於租賃關係終止時，出租人應返還之，僅得就承租人積欠之租金或實際造成之損害予以扣抵。房東須舉證證明因飼養寵物對房屋造成之具體損害及金額，方得扣押。若無法證明實際損害，無權以禁養條款為由全數扣押押金。

五、結論與建議

結論：口頭同意在法律上具有效力，房東同意養寵物即構成契約變更。房東無法以原契約條款主張扣押押金，除非能舉證寵物確實造成房屋損害。建議承租人積極蒐集證據並循法律途徑請求返還押金。

1. 整理所有與房東之通訊紀錄（LINE、簡訊等），尋找涉及養寵物話題之對話作為間接證據。
2. 詢問同棟鄰居或曾到訪之友人是否知悉房東同意養貓之事，必要時請其作證。
3. 拍攝退租時房屋現況照片，證明寵物未對房屋造成損害。
4. 發送存證信函予房東，限期十四日內返還押金，載明法律依據及口頭同意之事實。
5. 如房東仍拒絕返還，向鄉鎮市區調解委員會聲請調解，此為免費且快速之解決途徑。
6. 調解不成時，因押金金額通常在十萬元以下，得向法院提起小額訴訟，程序簡便且費用低廉。
7. 日後租屋如有任何契約條款之變更，務必以書面或通訊軟體文字確認，避免口頭約定之舉證困難。