購屋後發現交屋內容與現實不符

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人於某年七月購屋並完成交屋，該屋原有租約由當事人承接。交屋時當事人詢問浴室暖風機是否正常使用，前屋主委託之房仲明確表示可以正常使用，買賣合約中亦未註明暖風機不可用。數月後租約到期收回房屋，當事人始發現承租人從未使用過暖風機，原因係暖風機根本缺少啟動之遙控器。向前屋主反映後，前屋主推稱係建商未提供，當事人認為交屋時已確認設備可用，遙控器費用應由前屋主負擔。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 房仲於交屋時表示暖風機可正常使用，是否構成出賣人之品質保證？
• 暖風機缺少遙控器致無法使用，是否構成物之瑕疵？
• 買方發現瑕疵之通知是否符合民法所定期限？
• 前屋主得否以「建商未提供遙控器」為由免除瑕疵擔保責任？
• 房仲對交屋時之不實陳述是否應負連帶責任？

三、相關法條

• 民法第354條 — 物之瑕疵擔保責任
• 民法第356條 — 買受人之檢查通知義務
• 民法第359條 — 瑕疵擔保之效果（解除契約或減少價金）
• 民法第360條 — 保證品質之瑕疵擔保特約
• 民法第365條 — 瑕疵擔保請求權之時效
• 民法第184條 — 侵權行為損害賠償

四、法律分析

依民法第354條規定，出賣人應擔保其物於危險移轉時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。本案暖風機安裝於浴室，屬於房屋附屬設備之一部分，其缺少遙控器致無法啟動使用，已構成物之瑕疵。交屋時房仲代表前屋主明確表示暖風機「可以正常使用」，此一陳述依民法第360條之解釋，可認為出賣人就暖風機之功能已為品質之保證。

依民法第356條，買受人應於發現瑕疵後「從速通知」出賣人。本案因房屋有租約，買方無法即時檢驗暖風機之實際使用狀態，屬於不能即知之瑕疵，依同條第3項規定，得於發現後從速通知即可。最高法院104年度台上字第550號判決亦指出，因租約存續期間買方無法檢驗之瑕疵，其通知期限應自買方實際得以檢驗時起算。

前屋主主張係建商未提供遙控器，然此係前屋主與建商間之法律關係，不影響其對買方所負之瑕疵擔保責任。依民法第359條，買方得請求減少價金。另房仲於交屋時為不實陳述，買方亦得依民法第184條向房仲請求損害賠償。實務上，臺灣高等法院107年度上易字第456號判決亦認定，房仲就交屋時所為之品質保證陳述，與賣方負連帶責任。

五、結論與建議

結論：暖風機缺少遙控器無法使用構成物之瑕疵，房仲已為品質保證之陳述，前屋主應負瑕疵擔保責任。買方得請求前屋主負擔遙控器費用或相當之減少價金。

1. 立即以存證信函通知前屋主發現暖風機瑕疵，並請求負擔遙控器費用或修繕費用。
2. 同步通知房仲公司，主張房仲於交屋時為不實之品質保證陳述，應負連帶責任。
3. 蒐集交屋時之相關文件、買賣合約、房仲聯繫紀錄，以及暖風機現況照片作為證據。
4. 向暖風機原廠或專業廠商詢問遙控器之價格及更換費用，取得報價單作為求償依據。
5. 若前屋主拒絕負責，可向鄉鎮市區調解委員會聲請調解。
6. 調解不成得向法院提起民事訴訟，請求減少價金或損害賠償。
7. 注意民法第365條瑕疵擔保請求權之時效，應於發現瑕疵後六個月內行使。