隔壁菸味太重了吧~

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人為租屋族，於某年九月入住至今約五個月，自入住起每天皆聞到來自樓下及隔壁住戶飄來的菸味。當事人已多次向房東及大樓管理委員會反應此問題，甚至親自前往該兩戶住家拜訪溝通，但情況始終未獲改善。當事人對此深感困擾，不知如何進一步處理。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 鄰居在自家室內吸菸導致菸味飄散至當事人住處，是否構成民法上相鄰關係中的侵害？
• 房東對於租賃物因鄰居菸味導致居住品質降低，是否負有修繕或排除妨害之義務？
• 當事人是否得依租賃契約主張租金減少或提前終止租約？
• 管理委員會對於住戶菸味影響他戶之行為，依公寓大廈管理條例有無介入處理之義務？
• 當事人是否得向主管機關檢舉或循司法途徑請求排除侵害？

三、相關法條

• 民法第423條 — 出租人應以合於使用收益之租賃物交付承租人
• 民法第424條 — 租賃物有危害承租人健康之瑕疵得終止契約
• 民法第793條 — 土地所有人不得禁止氣響侵入但超越限度者不在此限
• 民法第184條 — 侵權行為損害賠償之一般規定
• 民法第767條 — 所有權人之物上請求權（排除妨害）
• 消費者保護法第7條 — 商品或服務應具合理安全性

四、法律分析

就相鄰關係而言，民法第793條規定，土地所有人於他人之土地有煤氣、蒸氣、臭氣、煙氣、熱氣、灰屑、喧囂、振動及其他與此相類者之侵入，以不逾越通常容忍限度者為限，不得禁止之。然而，鄰居長期且持續性的菸味飄入，若已達影響日常生活及健康之程度，即可能逾越「通常容忍限度」，受害者得依民法第793條但書請求排除侵害。實務上，法院判斷是否逾越容忍限度，會綜合考量菸味之強度、頻率、持續時間，以及對當事人健康之影響等因素。

就房東之義務而言，民法第423條規定出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用收益之狀態。若菸味問題已嚴重影響居住品質，可認為租賃物未達合於居住使用之狀態，承租人得要求房東採取積極措施處理。若房東經催告後仍未改善，承租人依民法第424條規定，在租賃物有危害承租人安全或健康之瑕疵時，得不經催告逕行終止租約。此外，承租人亦得依民法第435條主張租金減少。

就管委會之角色，依公寓大廈管理條例第16條，住戶不得於公寓大廈周圍從事危害公共衛生之行為。若社區規約明定禁止影響他戶之吸菸行為，管委會應依規約處理。當事人亦可向各縣市衛生局檢舉鄰居在共用區域吸菸，依菸害防制法相關規定處理。若上述方式均無法解決，當事人最終可循民事訴訟途徑，依民法第793條及第184條請求排除侵害並求償損害。

五、結論與建議

結論：鄰居菸味若已超越一般人之通常容忍限度，當事人在法律上有多種途徑可資救濟，包括向房東主張租賃物瑕疵、向管委會要求依規約處理，以及循民事訴訟請求排除侵害。

1. 以書面（存證信函）正式通知房東，說明菸味問題已嚴重影響居住品質，要求房東於合理期限內採取改善措施，作為日後主張權利之依據。
2. 查閱社區規約中是否有禁止或限制住戶吸菸之規定，若有，以書面要求管委會依規約對違規住戶進行勸導或處分。
3. 蒐集菸味影響之具體證據，包括錄影、拍照、記錄菸味出現之時間頻率，以及就醫紀錄（如因二手菸導致呼吸道不適）。
4. 向當地衛生局檢舉，確認鄰居是否有在公共區域吸菸之情形，若有可依菸害防制法裁罰。
5. 若房東經催告後仍未處理，可依民法第424條主張租賃物有危害健康之瑕疵，終止租約並請求返還押金及搬遷費用。
6. 考慮向法院聲請調解，透過調解委員協調鄰居改善吸菸行為，費用低廉且程序較訴訟迅速。
7. 如調解不成，得提起民事訴訟，依民法第793條請求排除侵害，並依第184條請求損害賠償。