預售屋實際坪數增加，建商可否要求補價差？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人購買預售屋，原契約約定坪數為36坪。然而建造完成後，實際坪數變為38坪，多出2坪。建商因此要求當事人補付多出2坪的價金差額。當事人對於建商此項要求是否合理感到疑惑，希望瞭解相關法律規定及自身權益。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 預售屋買賣契約中面積誤差之找補約定是否有效？
• 面積增加超過約定坪數之比例為何，是否超過法定容許範圍？
• 消費者得否依定型化契約規定拒絕補付差額或主張解除契約？
• 建商單方面變更坪數是否違反契約義務？

三、相關法條

• 消費者保護法第17條 — 定型化契約應記載及不得記載事項
• 消費者保護法第11條 — 定型化契約條款之解釋原則
• 消費者保護法第12條 — 定型化契約條款顯失公平者無效
• 民法第354條 — 物之瑕疵擔保責任
• 民法第359條 — 瑕疵擔保之解除契約或減少價金
• 民法第227條 — 不完全給付之效果

四、法律分析

依內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，關於面積誤差之處理有明確規定。契約中應記載：土地面積、主建物面積、附屬建物面積及共有部分面積之找補機制。依該應記載事項第5點，面積如有誤差，其不足部分賣方均應全部找補；其超過部分，買方只找補百分之二以內（含百分之二），超過部分則由賣方自行吸收。

本案中，原約定面積為36坪，實際面積為38坪，誤差為2坪，誤差比例約為5.56%（2÷36≈5.56%）。依上述規定，買方僅需找補百分之二以內之差額，亦即36坪×2%＝0.72坪的差額，超過0.72坪的部分（即1.28坪）應由建商自行吸收。因此，建商要求消費者補付全部2坪差額之主張並不完全合理。

此外，依消費者保護法第17條，中央主管機關公告之定型化契約應記載事項，縱未記載於契約中，仍構成契約之內容。因此，即使雙方簽訂之買賣契約中未就面積誤差找補方式為約定，或約定與應記載事項不同，仍應依應記載事項之規定辦理。如建商之契約條款要求消費者全額找補超過面積，該條款因違反應記載事項而無效。

值得注意的是，若面積誤差超過百分之三，消費者依定型化契約應記載事項得選擇解除契約。本案誤差比例約5.56%，已超過百分之三，消費者有權選擇解除契約並請求返還已繳價款及加計利息。消費者應審慎評估是否接受找補或選擇解除契約，以保障自身最大利益。

五、結論與建議

結論：依預售屋買賣定型化契約應記載事項，面積增加時買方僅需找補百分之二以內之差額，超過部分由建商吸收。本案面積誤差超過百分之三，消費者亦有權選擇解除契約。

1. 詳細檢視預售屋買賣契約中關於面積誤差找補之條款，確認是否符合內政部公告之應記載事項。
2. 計算實際應找補金額：僅需就百分之二以內之面積差異（約0.72坪）補付價差，超過部分應由建商吸收。
3. 以書面向建商表明僅同意依法找補百分之二以內差額之立場，拒絕全額補付2坪差價。
4. 評估是否行使解除契約之權利，因面積誤差已超過百分之三，可請求解約及返還價款。
5. 如建商堅持不合理要求，向各縣市消費者保護官提出申訴，請求調解。
6. 保留所有契約文件、付款收據及與建商往來之書面通訊紀錄，以備爭議處理之用。
7. 必要時諮詢專業不動產律師，評估是否透過法院訴訟主張權利。