無租約租屋押金扣抵糾紛之法律分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人承租房屋時未與房東簽訂書面租賃契約，僅以口頭約定租金及押金事宜。租賃期間屆滿或終止後，房東表示要扣除一個月押金不予退還。當事人認為自己已妥善使用租屋且無損壞情形，對房東片面扣押金之行為感到不合理，希望瞭解如何主張押金返還之權利。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 未簽訂書面租賃契約，口頭約定之租賃關係是否有效成立？
• 房東扣除押金之法律依據為何？是否需有具體損害始得扣抵？
• 房客如何舉證證明租屋無損壞以主張押金全額返還？
• 押金返還請求權之時效為何？房客應於何時提出主張？

三、相關法條

• 民法第421條 — 租賃契約之定義
• 民法第422條 — 不動產租賃未以字據訂立之效果
• 民法第431條 — 承租人之保管義務
• 民法第432條 — 承租人之損害賠償責任
• 民法第179條 — 不當得利返還請求權
• 土地法第99條 — 押租金之上限規定

四、法律分析

依民法第421條，租賃契約為諾成契約，雙方意思表示合致即成立，不以書面為必要。民法第422條雖規定不動產租賃契約期限逾一年者未以字據訂立，視為不定期限之租賃，但契約本身仍屬有效。因此，當事人與房東之口頭租賃約定，在法律上仍具完整效力，雙方之權利義務均受民法租賃章節規範。

關於押金（擔保金）之性質，實務見解認為押金係擔保承租人因租賃關係所生之一切債務，包括欠繳租金、損害賠償等。租賃關係終止時，房東應返還押金，但得就承租人積欠之租金或造成之損害予以扣抵。依土地法第99條規定，擔保金不得超過二個月房屋租金之總額，超過部分承租人得以超過部分抵付房租。

房東若欲主張扣抵押金，負有舉證責任，須證明房客確有造成房屋損壞或積欠租金之事實，並就損害金額提出合理估算。一般自然耗損（如牆面泛黃、地板輕微磨損等）屬正常使用所致，不得由房客負擔。最高法院見解亦認為，房東不得以空泛理由拒絕返還押金。若房東無正當理由扣押金不退，房客得依民法第179條不當得利規定請求返還，或直接訴請返還押金。

五、結論與建議

結論：口頭租賃契約仍有效成立，房東不得無正當理由扣除押金。若房屋無實際損害或欠租情事，房客有權請求全額返還押金。建議先行協商，協商不成可透過調解或訴訟主張權利。

1. 於退租前拍攝房屋現況照片或錄影，作為房屋無損壞之舉證資料。
2. 以書面（存證信函或簡訊）向房東催告返還押金，並保留催告紀錄。
3. 蒐集租金繳納之證據（轉帳紀錄、收據等），證明無欠繳租金情事。
4. 若房東堅持不退押金，可向當地鄉鎮市區調解委員會聲請調解。
5. 調解不成，可向法院提起小額訴訟（標的金額十萬元以下），請求返還押金。
6. 日後租屋務必簽訂書面契約，明確約定押金金額、退還條件及雙方權利義務。
7. 可向房東所在地之稅捐稽徵機關檢舉房東未申報租賃所得，作為協商籌碼。