不動產實價登錄之法律義務與違規罰則分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人甲近期出售一戶位於台北市之公寓，成交價格為新臺幣2,800萬元，已完成所有權移轉登記。甲詢問是否需要辦理實價登錄、由誰負責申報、申報期限為何，以及如果未申報或申報之價格與實際成交價格不符，將面臨何種法律後果。此外，甲亦關心實價登錄2.0新制與舊制有何差異，以及預售屋之實價登錄規定。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 不動產實價登錄之法律依據與申報義務人為何？新制與舊制有何差異？
• 實價登錄之申報期限與應登錄事項為何？
• 未依限申報實價登錄之罰則為何？
• 申報價格不實之罰則為何？是否涉及刑事責任？
• 預售屋之實價登錄義務與一般成屋有何不同？

三、相關法條

• 平均地權條例第47條 — 不動產成交案件實際資訊申報登錄之義務
• 平均地權條例第47條之3 — 預售屋銷售資訊備查與實價登錄規定
• 平均地權條例第81條之2 — 未申報、逾期申報或申報不實之罰則
• 土地稅法第30條之1 — 土地增值稅申報移轉現值之規定
• 平均地權條例第47條之4 — 主管機關查核權限
• 所得稅法第14條之5 — 房地交易所得額計算與實價登錄之關聯

四、法律分析

不動產實價登錄制度自民國101年8月1日起實施，係為建立不動產交易價格資訊透明化機制而設。110年7月1日起實施之實價登錄2.0新制，對申報義務人及申報方式進行重大變革。依修正後平均地權條例第47條規定，不動產買賣案件之申報義務人由原先之地政士或不動產經紀業者，改為買賣雙方當事人自行申報。買方應於買賣移轉登記申請時，併同申報成交實價資訊；如委託地政士代辦登記者，地政士應於登記申請時一併代為申報。

應申報登錄之事項包括：交易標的（門牌或地號）、成交總價額、交易日期、建物面積、車位交易資訊、付款條件及有無特殊交易情形（如親友間交易、瑕疵物件等）。新制要求門牌或地號完整揭露，不再以區段化方式呈現，提升價格資訊之透明度與參考價值。申報期限方面，買方應於申請所有權移轉登記時併同申報；若未委託地政士辦理登記，應於移轉登記完畢之日起30日內自行申報。

違規罰則方面，依平均地權條例第81條之2規定，應申報而未申報或逾期申報者，處新臺幣3萬元以上15萬元以下罰鍰，並限期改正；届期未改正者，按次處新臺幣3萬元以上15萬元以下罰鍰至改正為止。申報價格或面積等資訊不實者，處新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰，並限期改正；届期未改正者，按次處罰。若故意以不實價格申報，涉及使公務員登載不實者，尚可能構成刑法第214條使公務員登載不實罪之刑事責任。此外，實價登錄之資訊亦為稽徵機關查核房地合一稅所得之重要參考依據，申報不實可能同時涉及逃漏稅捐之行政罰或刑事責任。

關於預售屋之實價登錄，依平均地權條例第47條之3規定，建商（銷售預售屋者）應於銷售前將建案資訊報請直轄市或縣市主管機關備查。建商與買方簽訂預售屋買賣契約後，建商應於簽約日起30日內向主管機關申報實價登錄。此規定確保預售屋之交易價格資訊亦能即時公開揭露，防止資訊不對稱與價格操控。違反預售屋實價登錄規定者，同樣適用第81條之2之罰鍰規定。

五、結論與建議

結論：實價登錄2.0新制下，不動產買賣之申報義務人為買賣雙方當事人，應於移轉登記時併同或於登記完畢30日內申報實際成交價格，違反者面臨罰鍰處分。

1. 不動產買賣完成後，買方應於申請所有權移轉登記時併同辦理實價登錄申報，或於登記完畢之日起30日內完成申報，切勿逾期。
2. 申報之成交價格應與實際交易價格一致，不得低報或虛報，以免受新臺幣6萬元至30萬元罰鍰處分，甚至涉及刑事責任。
3. 委託地政士辦理移轉登記者，應確認地政士已於登記申請時代為辦理實價登錄申報，並核對申報內容之正確性。
4. 保留完整之買賣契約書、價款支付證明及相關交易文件，以備主管機關查核時提供佐證。
5. 預售屋建商應於銷售前辦理備查，並於簽約後30日內完成實價登錄申報，建議建立內部作業流程以確保時效。
6. 實價登錄之資訊將影響房地合一稅所得計算及土地增值稅之核課，申報時應注意與稅務申報之一致性。
7. 如對實價登錄之申報內容有疑義，建議諮詢地政士或專業律師，確保申報資訊正確完整。