不定期租賃房東不得任意驅逐房客之法律保障分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人自110年1月起承租某房屋居住，房東口頭表示「房租有繳就好，不需要定期契約」，雙方未簽訂書面租賃契約。同年8月16日，雙方因故發生爭執，房東當天即要求當事人繳清房租並搬離，且報警要求警察協助驅趕當事人。當事人被迫於半夜將物品搬至騎樓，質疑不定期租賃之情形下，房東是否有權隨意驅逐房客。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 未簽書面契約之口頭租賃約定是否成立有效？其法律性質為何？
• 不定期租賃關係中，房東終止租約之法定事由與程序為何？
• 房東當天驅逐房客是否合法？報警處理之法律效果為何？
• 房東之驅逐行為是否構成刑法上之強制罪或其他犯罪？
• 房客被迫搬離後得主張之損害賠償範圍為何？

三、相關法條

• 民法第421條 — 稱租賃者謂當事人約定一方以物租與他方使用收益他方支付租金之契約
• 民法第450條 — 租賃期限之約定；未定期限者為不定期租賃
• 土地法第100條 — 不定期租賃出租人收回房屋之法定事由（自住、改建、積欠租金等）
• 刑法第304條 — 強制罪：以強暴脅迫使人行無義務之事
• 民法第184條 — 因故意或過失不法侵害他人之權利者負損害賠償責任

四、法律分析

首先就租賃契約之成立而言，依民法第421條規定，租賃契約為諾成契約，不以書面為成立要件。雙方口頭約定一方提供房屋使用、他方按月支付租金，租賃契約即告成立。房東表示「房租有繳就好」，加上當事人實際入住並按月繳租約七個月，租賃關係之存在殆無疑義。依民法第450條第2項，租賃未定期限者視為不定期租賃，此對房客之保護尤為有利。

就不定期租賃之終止而言，依土地法第100條規定，出租人收回房屋僅限於以下法定事由：(1)出租人收回自住或重新建築時；(2)承租人違反民法第443條轉租之限制；(3)承租人積欠租金額除擔保金抵償外達二個月以上；(4)承租人以房屋供違法使用；(5)承租人違反租賃契約等。即使具備法定收回事由，出租人仍須先定相當期限催告承租人，催告不成後始得終止租約，且應給予合理搬遷期間。本案房東僅因爭執即當天要求搬離，顯然不具任何法定收回事由，其終止行為於法不合。

就房東叫警察趕人之行為分析，租賃爭議屬民事糾紛，警察依法無權強制一方遷離住所。警察到場僅能勸導雙方協商，不得協助房東驅逐房客。若房東藉由報警之方式施加心理壓力迫使當事人搬離，或以言語威脅、斷水斷電、更換門鎖等方式逼迫房客離開，均可能構成刑法第304條之強制罪（以脅迫使人行無義務之事）。當事人半夜被迫搬至騎樓之情事，若係受房東之強暴或脅迫所致，房東之行為有構成強制罪之高度可能。

就損害賠償而言，房東違法終止租約並驅逐房客，致當事人受有損害者，當事人得依民法第184條侵權行為規定，請求房東賠償因違法驅逐所生之損害，包括：搬遷費用、另覓住處之租金差額、物品毀損之賠償、精神慰撫金等。此外，若租約仍有效存續（房東之終止不合法），當事人亦得主張繼續使用房屋之權利。

五、結論與建議

結論：不定期租賃中房東不得任意驅逐房客，須具備土地法第100條之法定事由並經合法程序始得收回房屋。本案房東因爭執當天趕人之行為違法，可能構成強制罪，且應負損害賠償責任。

1. 蒐集租賃關係存在之證據，包括每月繳納租金之匯款紀錄或收據、房東承認租賃之對話紀錄、入住之相關照片等。
2. 保存被驅逐當天之相關證據，包括與房東之對話錄音或截圖、警察到場之報案紀錄、被迫搬至騎樓之照片或影片。
3. 向警察局對房東提出刑法第304條強制罪之告訴，主張房東以脅迫方式迫使無義務之搬遷行為。
4. 向法院提起民事訴訟，請求房東賠償搬遷費用、另行租屋之差額、物品損失及精神慰撫金。
5. 向各縣市政府消費者保護官或租賃爭議調處委員會聲請調處，主張房東違法終止租約。
6. 若尚有物品留在原租屋處，以書面（存證信函）要求房東定期限內返還，切勿自行闖入取物以免衍生糾紛。
7. 如經濟狀況無力負擔律師費，可向法律扶助基金會申請法律扶助，協助辦理提告及民事求償程序。