租屋退房寵物異味清潔費用爭議之法律分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人（承租人）承租之房屋為可飼養寵物犬之租屋。因同居者發生重大事故需搬遷，當事人違約提前終止租約並歸還鑰匙，但因工作時間無法配合而未當面點交。房東代理人於歸還後表示房屋未清潔乾淨，包括地板黏膩、冷氣濾網未清洗有寵物毛、床底未清掃等，要求當事人支付清潔費用。此外，房東主張冷氣、沙發、木質地板及窗簾均有寵物異味，要求清洗後若仍有異味則須由當事人全額負擔更換費用。當事人認為已盡善良使用及保管義務，且租約僅約定退房時須清潔乾淨，並未提及寵物味道之處理標準，故認為房東之要求不合理。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 租約允許飼養寵物之情況下，承租人對寵物產生之氣味是否負有清除義務？善良管理人注意義務之範圍為何？
• 房東要求承租人負擔傢俱（冷氣、沙發、地板、窗簾）因寵物異味而更換之全額費用，是否具有法律依據？
• 未當面點交對承租人之權利主張有何影響？舉證責任如何分配？
• 租約僅約定「清潔乾淨」而未特別約定寵物味道之處理，房東得否據此主張額外費用？

三、相關法條

• 民法第432條 — 承租人應以善良管理人之注意保管租賃物
• 民法第433條 — 承租人對租賃物之損害賠償責任
• 民法第437條 — 租賃物之自然損耗由出租人負擔
• 民法第431條 — 承租人之使用收益權
• 民法第252條 — 違約金酌減
• 消費者保護法第12條 — 定型化契約之解釋原則

四、法律分析

本案爭議之核心在於：租約明確允許飼養寵物之情況下，寵物氣味是否屬於承租人應負責清除之「未清潔乾淨」範疇。依民法第432條規定，承租人應以善良管理人之注意保管租賃物。然而，「善良管理人之注意義務」係指一般合理之人在相同情況下所應盡之注意程度，並非要求承租人達到完全無瑕疵之狀態。租約既已允許飼養寵物，出租人即已預見且同意承租期間會有寵物存在，而寵物在居住空間內自然產生之氣味，屬於允許飼養寵物之合理附隨結果。

關於傢俱更換費用，依民法第437條規定，租賃物之自然損耗（正常使用所產生之折舊及磨損）應由出租人負擔。傢俱在承租期間因正常使用所產生之損耗，包括因允許飼養寵物而產生之合理氣味殘留，應屬自然損耗之範疇。房東要求承租人全額負擔更換冷氣、沙發、木質地板及窗簾之費用，顯然超出承租人之責任範圍。即使承租人對部分損害有賠償責任，亦應考量折舊因素，不得要求全新更換之全額費用。實務上，最高法院77年度台上字第1279號判決指出，損害賠償應以回復原狀為原則，若以金錢賠償應扣除折舊。

至於未當面點交之問題，確實對承租人較為不利。未當面點交意味著承租人無法在歸還時確認房屋狀態、拍照存證或對房東提出之瑕疵當場反駁。然而，舉證責任之分配上，房東若主張承租人造成損害而請求賠償，應由房東舉證證明：(1)損害確實存在；(2)損害係承租人之行為所造成；(3)損害超出正常使用之範圍。房東僅以照片顯示房屋有寵物毛及異味，尚不足以證明承租人違反善良管理義務。

關於契約解釋，租約僅約定「交還房屋時要求清潔乾淨」，此處之「清潔乾淨」依一般社會通念，應係指打掃清潔、去除髒污垃圾等基本清潔事項，而非達到「完全無寵物氣味」之程度。若出租人欲對寵物氣味設定特別標準，應於租約中明確約定。依消費者保護法第11條第2項規定，定型化契約之約定如有疑義，應為有利於消費者之解釋。承租人願意負擔合理之房間清潔費用，已屬善意之表現，房東額外要求之傢俱更換費用缺乏契約及法律依據。

五、結論與建議

結論：租約允許飼養寵物之情況下，寵物自然產生之氣味屬於出租人應預見之合理結果，承租人僅負擔基本清潔義務，房東要求全額更換傢俱之費用缺乏法律依據。承租人得主張僅負擔合理之清潔費用。

1. 以書面（存證信函）回覆房東，表明願意負擔合理之房間清潔費用，但拒絕負擔傢俱更換費用，並說明法律依據。
2. 要求房東提供清潔及傢俱更換之詳細報價單，以評估其請求金額之合理性。
3. 蒐集租約條款中關於「可養寵物」之記載及「清潔乾淨」約定之文字，作為主張之依據。
4. 保留租屋期間之居住照片、定期清潔紀錄等證據，以證明已盡善良管理人之注意義務。
5. 若房東堅持不合理之賠償要求並拒絕退還押金，可向租屋所在地之鄉鎮市區調解委員會聲請調解。
6. 調解不成者，得向法院提起返還押金之訴訟，押金扣除合理清潔費後之餘額，房東應予返還。
7. 日後租屋退房時，務必當面點交並拍照或錄影存證，雙方簽署點交確認書，以避免類似爭議再度發生。