疫情期間店面租約提前終止之法律依據與情事變更原則分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人於某地承租店面營業，因疫情全國三級警戒導致收入驟減，無法負荷房租，遂提前一個月通知房東欲終止租約。然而租約約定須於三個月前通知始得終止，房東以此為由拒絕提前解約，要求當事人繼續承租至找到新房客為止。當事人提議以兩個月押金作為違約金讓其解約，但雙方協商尚無共識。當事人希望了解在全國三級警戒之特殊情形下，是否有法律依據得以不依合約之三個月通知期間，僅以一個月通知即提前終止租約。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 疫情三級警戒是否構成民法第227條之2情事變更原則之適用事由？承租人得否據此請求調整或終止租約？
• 租約約定之三個月提前通知期間，在疫情特殊情況下是否仍有拘束力？
• 承租人以兩個月押金作為違約金之提議是否合理？違約金之酌減標準為何？
• 房東要求承租人繼續承租至找到新房客，此要求是否具有法律依據？

三、相關法條

• 民法第227條之2 — 情事變更原則
• 民法第252條 — 違約金酌減
• 民法第435條 — 租賃物一部滅失或不堪使用時之租金減免
• 民法第440條 — 承租人遲付租金之催告
• 民法第450條 — 租賃契約之終止
• 民法第472條 — 借貸物之返還

四、法律分析

本案之核心法律爭點在於疫情三級警戒是否構成「情事變更」，使承租人得以不受原租約三個月通知期間之拘束。民法第227條之2規定：「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。」新冠疫情及政府實施全國三級警戒，限制人民外出、餐飲業禁止內用等措施，導致店面營業額急遽下降，此情形在訂立租約時確屬不可預見之事由，符合情事變更原則之「非當時所得預料」要件。

然而，情事變更原則之適用並非自動生效，而須由當事人向法院聲請。在法院判決之前，原租約之約定仍有拘束力。因此，承租人若欲援引此原則，應先以存證信函通知房東表明立場，再視房東之回應決定是否提起訴訟。實務上，疫情期間各地法院對租賃糾紛多以調解為優先處理方式，法官通常會衡量雙方之利益平衡，傾向促成合理之調解方案。

關於違約金之問題，若租約有約定提前終止之違約金條款，承租人因情事變更而提前終止時，得依民法第252條請求法院酌減違約金。法院會考量：違約之程度、契約履行之比例、雙方之經濟狀況、以及疫情對承租人營業之影響程度等因素。當事人提議以兩個月押金作為違約金，在三級警戒期間可認為已屬誠意之表現。實務上，部分法院判決認為疫情期間之違約金應酌減至原約定之50%至70%。

至於房東要求承租人繼續承租至找到新房客一節，此要求缺乏法律依據。房東無權以「尚未找到新房客」為由拒絕承租人之合法終止。承租人依約定或法律規定終止租約後，返還租賃物之義務即告完成，房東嗣後是否能找到新房客，係房東自身之營業風險，不得轉嫁予承租人。此外，房東於押金範圍內扣除承租人應負之違約金後，剩餘押金應返還承租人。

五、結論與建議

結論：疫情三級警戒構成情事變更之事由，承租人得據此主張調整租約條件或終止契約。房東無權要求承租人承租至找到新房客，承租人以兩個月押金作為違約金之提議具有合理性。

1. 以存證信函正式通知房東，援引民法第227條之2情事變更原則，表明因三級警戒導致營收驟減，請求提前終止租約。
2. 蒐集疫情期間營收減少之證據，如營業額報表、銀行帳戶收入明細、發票紀錄等，以證明收入確實大幅下降。
3. 提出以兩個月押金抵充違約金之書面方案，並載明願意配合房東在合理期間內交還店面。
4. 若房東仍拒絕協商，可向租賃所在地之鄉鎮市區公所調解委員會聲請調解，調解免費且效率較高。
5. 調解不成者，得向法院提起訴訟，請求依情事變更原則終止租約並酌減違約金。
6. 協商期間持續繳付租金或將租金提存於法院，避免因欠租而使自身處於不利之法律地位。
7. 委任律師審閱租約全文，確認是否有其他有利於承租人提前終止之條款（如不可抗力條款）。