社區停車位管理權限與區分所有權人決議之法律分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人居住於某地一處六百餘戶之大型社區，社區住戶與管理委員會之間長期就停車位管理問題發生嚴重爭議。社區土地為私人土地，車位為法定車位，社區規約中明確規定相關事項須經區分所有權人會議投票決議。管理委員會主張其已通過管委會會議決議而逕行執行停車位管理措施，然而區分所有權人會議早於民國一○八年即已投票決議「不同意」管委會干涉約定專用部分之停車位使用。當事人認為管委會之行為已逾越其職權範圍。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 法定停車位屬約定專用部分，管理委員會是否有權限制或干涉其使用方式？
• 區分所有權人會議決議之效力是否優先於管理委員會之會議決議？
• 管委會逾越區分所有權人會議決議而執行之措施，住戶得透過何種途徑救濟？
• 社區規約之法律地位為何？規約中關於停車位之約定是否拘束管委會？

三、相關法條

• 公寓大廈管理條例第3條 — 約定專用部分之定義
• 公寓大廈管理條例第23條 — 規約之內容
• 公寓大廈管理條例第31條 — 區分所有權人會議之決議
• 公寓大廈管理條例第36條 — 管理委員會之職務
• 公寓大廈管理條例第59條 — 主管機關之處罰
• 民法第767條 — 所有權之保護

四、法律分析

依公寓大廈管理條例第3條第5款規定，約定專用部分係指公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。法定停車位若已於規約或區分所有權人會議中劃歸特定區分所有權人專用，即屬約定專用部分，該專用權人對其停車位享有排他之使用權利。管理委員會之職務範圍依同條例第36條規定，主要為共用部分及約定共用部分之管理維護，不包含干涉約定專用部分之使用方式。

在權限位階方面，依公寓大廈管理條例之體系，區分所有權人會議為社區之最高意思機關，其決議對管理委員會具有拘束力。管委會係區分所有權人會議之執行機關，應依區分所有權人會議之決議執行事務，不得逾越或違反其授權範圍。本案區分所有權人會議已於民國一○八年決議「不同意」管委會干涉約定專用部分之停車位使用，管委會自應遵守此決議。管委會若以管委會會議之決議推翻區分所有權人會議之決議，該管委會決議因違反上位決議而不生效力。

就社區規約之法律地位而言，規約依公寓大廈管理條例第23條規定，係區分所有權人為增進共同利益、確保良好生活環境所訂定之約定，對全體區分所有權人及住戶具有拘束力。規約之訂定及變更須經區分所有權人會議決議，管委會無權單方面修改或違反規約之規定。若規約明確載明法定停車位相關事項須經區分所有權人會議決議，管委會即不得以管委會會議之名義逕行變更。

對於管委會越權行為之救濟途徑，住戶得採取以下方式：(1)向主管機關（各縣市政府工務局或建管處）申訴，依公寓大廈管理條例第59條，主管機關得對違規之管理委員會處以罰鍰；(2)提起民事訴訟，請求確認管委會之決議無效或撤銷該決議（類推適用民法關於社團決議之規定）；(3)若管委會之行為已侵害約定專用權人之使用權益，得依民法第767條請求排除侵害，並得依民法第184條請求損害賠償；(4)召開臨時區分所有權人會議，決議撤換違規之管理委員。

五、結論與建議

結論：管理委員會無權干涉法定停車位（約定專用部分）之使用方式，尤其區分所有權人會議已明確決議不同意管委會干涉。管委會違反區分所有權人會議決議之行為屬越權，住戶得透過行政申訴及司法途徑尋求救濟。

1. 蒐集相關證據資料，包括社區規約、區分所有權人會議紀錄（尤其民國一○八年之決議紀錄）、管委會之違規決議及執行措施等。
2. 以書面方式向管委會提出異議，載明區分所有權人會議已決議不同意干涉約定專用部分，要求管委會停止越權行為，並保留該書面作為日後訴訟之證據。
3. 向主管機關（縣市政府建管處或工務局公寓大廈管理科）提出申訴，請求主管機關依公寓大廈管理條例第59條介入處理並裁處罰鍰。
4. 聯合其他受影響之住戶，依規約或公寓大廈管理條例第25條召開臨時區分所有權人會議，決議撤換違規之管理委員，並重新確認停車位管理規範。
5. 如管委會仍不停止越權行為，得委任律師提起民事訴訟，請求確認管委會決議無效，並請求排除侵害及損害賠償。
6. 建議社區住戶推動修訂規約，更明確規範管委會之權限範圍及停車位管理方式，減少日後類似爭議之發生。