短期租屋糾紛與居住環境提供義務之法律分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人與房東簽訂為期十四天之短期租屋契約。居住期間，當事人因需要處理日常垃圾而向房東要求提供垃圾袋，惟房東以租賃契約中未載明需提供垃圾袋為由拒絕。當事人認為在遵守合約內容之前提下，房東應有義務提供完整舒適之居住環境，包含基本之日常生活用品。雙方就出租人之義務範圍產生爭議。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 短期租屋之出租人，依民法第423條是否負有提供基本日常生活用品（如垃圾袋）之義務？
• 租賃契約未明文約定之事項，應如何依交易習慣及誠信原則加以補充解釋？
• 短期租屋是否適用消費者保護法之規範？承租人得否主張定型化契約之保護？
• 雙方就租賃契約義務範圍發生爭議時，有哪些紛爭解決途徑可供選擇？

三、相關法條

• 民法第423條 — 出租人應交付合於約定使用收益之租賃物
• 民法第424條 — 租賃物之瑕疵擔保
• 民法第148條 — 權利行使應依誠實信用方法
• 消費者保護法第11條 — 定型化契約之解釋原則
• 消費者保護法第12條 — 定型化契約條款之效力
• 民法第1條 — 法律未規定者依習慣

四、法律分析

依民法第423條規定，出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用收益之狀態。此條所稱「合於約定使用收益之狀態」，不僅限於租賃物本身之結構與設備完好，尚應包含使承租人得正常居住使用所必要之基本條件。然而，垃圾袋等日常消耗品是否屬於出租人依法應提供之範疇，民法並無明文規定，須視個案之契約約定及交易習慣綜合判斷。

本案為十四天之短期租屋，其性質介於一般長期住宅租賃與旅館住宿服務之間。若該短期租屋係以類似日租套房或民宿之方式經營，其交易習慣上通常會提供基本之生活用品（如衛生紙、垃圾袋、清潔用品等），此時依民法第1條「法律未規定者依習慣」之原則，可認為出租人有提供基本生活用品之附隨義務。反之，若該租屋係以一般住宅租賃方式出租，僅期間較短，則垃圾袋之提供通常不屬於出租人之義務。

另就消費者保護法之適用而言，若出租人係以營利為目的反覆從事短期租賃業務，其與承租人間之契約可能被認定為消費關係，適用消費者保護法之規範。依消費者保護法第11條規定，定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋。若出租人使用預先擬定之租賃契約，且契約中未明確排除提供基本生活用品之義務，則依有利消費者解釋原則，可能傾向認為出租人應提供此等用品。

就爭議解決途徑而言，因本案涉及之金額甚小（垃圾袋費用極低），提起民事訴訟顯不符合經濟效益。建議雙方先行協商，若協商不成，可向各縣市消費爭議調解委員會申請調解（若適用消費者保護法），或向鄉鎮市區公所調解委員會聲請調解。此外，承租人亦可考慮於租屋評價平台留下客觀評價，藉此促進出租人改善服務品質。就長遠而言，建議出租人於租賃契約中明確載明提供之設備及用品清單，以避免日後發生類似爭議。

五、結論與建議

結論：短期租屋之出租人是否須提供垃圾袋等日常用品，取決於契約約定及交易習慣。若屬類似民宿或日租套房之經營型態，依交易習慣出租人通常負有提供基本生活用品之義務。雙方應優先透過協商解決爭議。

1. 承租人應先檢視租賃契約內容，確認契約中是否有關於生活用品提供之約定，或有無排除條款。
2. 嘗試與房東友善溝通協商，說明短期租屋之交易習慣通常包含基本生活用品之提供，尋求合理解決方案。
3. 若房東係以營利方式經營短期租屋且使用定型化契約，承租人可援引消費者保護法主張有利解釋。
4. 協商不成時，可向當地消費者服務中心申訴，或向消費爭議調解委員會申請調解，程序免費且較為迅速。
5. 未來簽訂短期租賃契約前，應事先確認房東提供之設備與用品清單，並將重要事項載入契約。
6. 房東方面建議於契約中詳列提供之設備及用品項目，明確雙方權利義務，以避免爭議並提升服務品質。