購買不動產退還營業稅之法律分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人為某企業負責人，以購買方式取得一間辦公室作為企業營運場所使用，並已完成建築改良物所有權登記，取得該不動產之所有權。當事人希望瞭解在申報營業稅時，是否可以申請退還購買該建物時所支付之營業稅（即進項稅額）。本案涉及加值型營業稅制度下，固定資產購置之進項稅額扣抵與退稅問題。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 營業人購買不動產作為營業場所，其進項稅額是否符合加值型及非加值型營業稅法所定之扣抵要件？
• 不動產買賣中，土地價款與建物價款之營業稅處理有何不同？
• 進項稅額大於銷項稅額時，營業人得否申請退還溢付稅額？其退稅程序為何？
• 購買固定資產之進項稅額扣抵，是否有取得憑證種類或時限之限制？

三、相關法條

• 營業稅法第15條 — 營業人當期銷項稅額扣減進項稅額之規定
• 營業稅法第19條 — 不得扣抵進項稅額之情形
• 營業稅法第33條 — 進項稅額扣抵之憑證要件
• 營業稅法第39條 — 溢付營業稅額之退還
• 營業稅法第4條 — 營業稅之課稅範圍
• 稅捐稽徵法第28條 — 溢繳稅款之退還請求權

四、法律分析

我國營業稅採加值型營業稅制度，依營業稅法第15條規定，營業人當期銷項稅額扣減進項稅額後之餘額，為當期應納或溢付營業稅額。所謂「進項稅額」，係指營業人購買貨物或勞務時，依規定支付之營業稅額。企業購買不動產（建物部分）作為營業場所使用，屬於購置固定資產，所支付之營業稅為合法之進項稅額，原則上得於申報營業稅時扣抵銷項稅額。

惟須特別注意，不動產買賣中涉及土地與建物兩部分，依營業稅法第8條第1項第1款規定，出售土地免徵營業稅，因此土地部分之交易價款不含營業稅，自無進項稅額可供扣抵。僅建物部分之價款須課徵百分之五之營業稅，買受人就建物部分所支付之營業稅，始得作為進項稅額申報扣抵。實務上，不動產買賣契約通常會將土地價款與建物價款分別列載，賣方應就建物部分開立統一發票予買方。

關於退稅部分，依營業稅法第39條規定，營業人申報之溢付稅額，於購買固定資產所支付之進項稅額，得申請退還。此處所稱「固定資產」包含供營業使用之不動產。因購買不動產金額通常較大，其進項稅額可能遠超過當期銷項稅額，此時營業人即得依法申請退還溢付之營業稅額。退稅之申請應於當期營業稅申報書中勾選「申請退稅」，並檢附相關進項憑證。稅務機關審核後，通常於三十日內核退。

但須注意營業稅法第19條所列不得扣抵進項稅額之情形。若該不動產非專供營業使用（例如部分供負責人自住），則該部分之進項稅額不得扣抵。此外，依營業稅法第33條規定，進項稅額之扣抵須以取得合法憑證為要件，包括統一發票扣抵聯、載有營業稅額之海關代徵營業稅繳納證等。未取得合法憑證或憑證記載不實者，不得扣抵進項稅額。最高行政法院亦曾判決指出，進項稅額之扣抵應以實際交易為基礎，虛偽交易所取得之進項憑證不得用於扣抵。

五、結論與建議

結論：企業購買不動產作為營業場所使用，就建物部分所支付之營業稅（進項稅額），依法得於營業稅申報時扣抵銷項稅額。如進項稅額大於銷項稅額，得依營業稅法第39條申請退還溢付稅額。但土地部分免徵營業稅，無進項稅額可扣抵。

1. 確認不動產買賣契約中已明確區分土地價款與建物價款，並要求賣方就建物部分開立統一發票載明營業稅額。
2. 妥善保存購買不動產之統一發票扣抵聯、買賣契約書、建物所有權狀等相關文件，作為申報進項稅額扣抵之憑證。
3. 於當期營業稅申報時，將購買建物之進項稅額填列於申報書，如溢付稅額可勾選「申請退稅」欄位。
4. 確認該不動產確實專供營業使用，若有部分供非營業用途（如自住），應按比例計算可扣抵之進項稅額，避免遭稅務機關補稅處罰。
5. 注意進項憑證之申報時限，依法應於取得憑證之當期或次期申報扣抵，逾期未申報者將喪失扣抵權利。
6. 建議委託專業會計師或記帳士協助處理不動產購置之營業稅申報及退稅程序，確保申報之正確性與時效性。
7. 日後若該不動產用途變更（由營業用途改為非營業用途），應依法調整已扣抵之進項稅額，避免遭追補稅款。