房東售屋致房仲騷擾租客之存證信函撰寫與終止租約賠償分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人為承租人，房東於租約期間內欲出售該租賃房屋，並委託房仲業者處理。房仲業者頻繁聯繫甚至騷擾當事人，影響其居住安寧。當事人欲撰寫存證信函向房東表達終止租約之意思，並要求房東賠償相當於一個月租金之金額，作為搬遷期間之補償費用。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 房東於租約期間內賣房，承租人之權益是否受影響？買賣不破租賃原則如何適用？
• 房東委託房仲騷擾租客，是否構成出租人違反租賃契約或法令之事由？
• 承租人得否以房仲騷擾為由主張提前終止租約並要求損害賠償？
• 存證信函應如何撰寫？應包含哪些必要記載事項？

三、相關法條

• 民法第425條 — 買賣不破租賃
• 民法第423條 — 出租人之保持義務
• 民法第424條 — 租賃物危害承租人安全健康之終止權
• 民法第227條 — 不完全給付之損害賠償
• 民法第184條 — 侵權行為損害賠償
• 土地法第100條 — 出租人收回房屋之法定事由

四、法律分析

首先，關於房東賣房對租約之影響。依民法第425條第1項規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」此即「買賣不破租賃」原則，新屋主須承受原租約之權利義務，承租人有權繼續居住至租約屆滿。因此，房東賣房本身並不構成終止租約之事由，承租人無須因此搬遷。

然而，房東委託房仲騷擾租客之行為，則涉及出租人違反租賃契約上之附隨義務。依民法第423條規定，出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態。「合於約定使用收益之狀態」不僅指物理上之使用，亦包含承租人之居住安寧權。房東容許或指示房仲頻繁聯繫、未經同意進入帶看等行為，已構成對承租人居住安寧之侵害，屬民法第227條不完全給付之情形。

若房仲之騷擾行為達到相當程度（如頻繁在非合理時段來電、未經同意擅入房屋、對租客施壓要求配合看屋等），承租人得依民法第227條不完全給付之規定，經催告房東改善而未改善者，主張終止租約並請求損害賠償。損害賠償之範圍包括搬遷費用、新租屋之仲介費差額、因提前搬遷所受之不便利等。當事人要求一個月租金之賠償，在實務上屬合理範圍。

關於存證信函之撰寫，應包含以下要點：一、寄件人與收件人之基本資料；二、租賃契約之內容摘要（租賃標的、租期、租金）；三、房仲騷擾之具體事實描述（時間、方式、頻率）；四、法律依據之援引；五、明確之終止租約意思表示及生效日期；六、要求賠償之金額及給付期限；七、要求返還押金之意思。存證信函應至郵局購買專用紙張，一式三份（寄件人、收件人、郵局各一份），以雙掛號方式寄送，確保送達證明。

五、結論與建議

結論：房東賣房本身依買賣不破租賃原則不影響承租人權益，但若房東委託房仲騷擾租客已侵害居住安寧，承租人得依不完全給付之規定催告改善後終止租約並請求賠償。存證信函應載明具體事實、法律依據及明確之請求事項。

1. 先記錄並保存所有房仲騷擾之證據，包括來電紀錄、通訊軟體對話截圖、到訪時間等，作為存證信函之事實依據。
2. 至郵局購買存證信函專用紙張，依格式撰寫，內容應具體明確、語氣堅定但理性，避免情緒性用語。
3. 存證信函中應先催告房東於合理期間（如七日至十四日）內停止騷擾行為，若未改善始表明終止租約之意思。
4. 明確載明要求賠償一個月租金作為搬遷補償，並要求房東於指定期限內返還全額押金。
5. 以雙掛號方式寄送存證信函，保留寄送回執聯作為送達證明。
6. 若房東收到存證信函後仍不改善或拒絕賠償，可向鄉鎮市區調解委員會聲請調解，或逕向法院提起民事訴訟。
7. 建議同步諮詢律師確認存證信函內容之法律適當性，並評估後續訴訟之勝算及成本。