出售房屋遭認定非自用住宅致土地增值稅優惠稅率適用爭議

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人為房屋所有權人，因故離家多年，將房屋交由配偶居住使用。約兩年前，配偶未經當事人知悉或同意，私自將房屋出租予第三人並簽訂租賃契約，該承租人並將戶籍遷入該址。今年二月配偶往生後，當事人於七月間將該房屋出售，辦理土地增值稅申報時，始發現因房屋曾有出租事實且有非直系親屬之第三人設籍於該址，致稅捐機關認定該土地不符合自用住宅用地要件，無法適用土地增值稅優惠稅率。當事人嗣後尋找該承租人，惟對方雖已於同年五月遷出戶籍，卻拒絕提供無租賃關係之證明文件或配合簽名。當事人同時面臨履行房屋買賣契約之期限壓力，亟需了解可採取之法律途徑。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 配偶未經房屋所有權人同意擅自出租房屋，該租賃契約對所有權人是否發生效力？
• 承租人將戶籍遷入系爭房屋，是否導致土地增值稅自用住宅用地優惠稅率之適用要件不符？
• 當事人是否得以舉證其不知悉亦未同意出租之事實，向稅捐機關申請復查變更稅率認定？
• 承租人已遷出戶籍但拒絕出具無租賃關係證明，當事人可否透過其他方式取得相關證據？
• 當事人對配偶擅自出租之行為，是否得主張民事損害賠償請求權？配偶已往生時應如何行使？
• 在履行買賣契約期限壓力下，當事人可否先行繳納一般稅率之土地增值稅，嗣後再申請退還差額？

三、相關法條

• 土地稅法第9條 — 自用住宅用地之定義：土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業使用
• 土地稅法第34條 — 自用住宅用地出售時，土地增值稅得適用百分之十優惠稅率，一生以一次為限
• 平均地權條例第47條 — 土地所有權移轉時應申報土地移轉現值，據以核計土地增值稅
• 稅捐稽徵法第35條 — 納稅義務人對核定稅捐之處分如有不服，得於繳款書送達後申請復查
• 稅捐稽徵法第28條 — 因適用法令錯誤或計算錯誤溢繳之稅款，得於法定期間內申請退還
• 訴願法第1條 — 人民對行政處分認為違法或不當致損害其權利或利益者，得提起訴願
• 行政訴訟法第4條 — 人民因違法行政處分損害其權利，得向行政法院提起撤銷訴訟
• 土地稅法第28條 — 土地增值稅之一般累進稅率級距規定

四、法律分析

本案之核心爭議在於：當事人出售自有房屋時，因配偶生前未經同意擅自出租該屋並由承租人遷入戶籍，致稅捐機關認定該土地不符合土地稅法第9條所定自用住宅用地之要件，而無法適用同法第34條之百分之十優惠稅率。依土地稅法第9條規定，自用住宅用地須同時符合三項要件：一為土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記；二為無出租情形；三為無供營業使用。本案中，承租人之戶籍遷入及租賃事實之存在，均構成排除優惠稅率適用之事由。

然而，本案具有特殊性，即租賃契約係由配偶未經所有權人同意所簽訂。就民法規定而言，配偶並非房屋所有權人，其未經授權而以自己名義出租他人之物，該租賃契約原則上對真正所有權人不生效力。當事人如能舉證證明其確實不知悉亦未同意出租之事實，例如長期不在該址居住之證明、配偶與承租人間之通訊紀錄或付款紀錄等，即有主張該租賃關係不應歸責於所有權人之空間。實務上，稅捐機關認定是否有出租事實時，通常以客觀事證為據，包括租賃契約、租金收付紀錄及戶籍資料等。

就行政救濟途徑而言，當事人得依稅捐稽徵法第35條規定，於收到稅捐核定通知後法定期間內向稅捐稽徵機關申請復查，主張其非出租人且未曾同意或知悉租賃行為，請求變更稅率認定。若復查決定仍維持原核定，得依訴願法第1條提起訴願，再不服者得依行政訴訟法第4條提起撤銷訴訟。另一方面，考量當事人面臨履行房屋買賣契約之期限壓力，實務上可先依一般稅率繳納土地增值稅以完成過戶，同時申請復查，待復查結果變更稅率後，再依稅捐稽徵法第28條申請退還溢繳稅款之差額。

至於對配偶擅自出租行為之法律責任追究，因配偶已往生，當事人如欲主張民事損害賠償（因無法適用優惠稅率所增加之稅負），須以配偶之繼承人為相對人，向其等於繼承遺產範圍內請求賠償。此外，關於承租人拒絕出具無租賃關係證明一事，當事人可考慮向戶政機關調取戶籍異動紀錄，或向法院聲請調查證據，以取得承租人遷入及遷出戶籍之時間等客觀事證，作為行政救濟程序中之佐證資料。

五、結論與建議

結論：配偶未經屋主同意擅自出租房屋致無法適用自用住宅用地優惠稅率，當事人仍有透過行政救濟途徑主張變更稅率認定之可能，關鍵在於能否舉證證明不知悉且未同意出租之事實。建議先行繳納一般稅率之土地增值稅以順利完成買賣過戶，同時積極進行復查程序以爭取退還稅額差額。

1. 儘速於法定期間內向稅捐稽徵機關申請復查，主張當事人不知悉配偶出租之事實，該租賃契約對所有權人不生效力，請求適用自用住宅用地優惠稅率。
2. 先依一般稅率繳納土地增值稅完成過戶程序，以免違反買賣契約義務而產生違約責任，嗣後再依復查結果申請退還溢繳差額。
3. 蒐集並保全相關證據，包括：長期未居住於該址之證明、配偶與承租人之聯繫紀錄或租金收付紀錄、戶籍異動資料、稅單繳納紀錄等。
4. 向戶政機關申請調取承租人之戶籍遷入及遷出異動紀錄，作為證明租賃期間之客觀佐證。
5. 如承租人持續拒絕配合，可考慮透過律師發送存證信函要求其說明租賃關係始末，或於行政救濟程序中聲請稅捐機關依職權調查。
6. 評估是否對配偶之繼承人提起民事訴訟，於繼承遺產範圍內請求賠償因無法適用優惠稅率所增加之稅負損失。
7. 委任專業稅務律師協助研擬復查申請書及後續訴願、行政訴訟之攻防策略，確保程序權利不因逾期而喪失。