案件內容與法律分析
一、問題／事實整理（LawChain 原文）
當事人之親屬為某公寓之房屋所有權人，近期擬將該公寓一層出租予第三人，且租賃契約將辦理公證。由於租金收入將計入房屋所有權人之綜合所得總額，可能導致其所得稅適用稅率由 6% 跳升至 12%，當事人因此希望尋求節稅方案。當事人提出兩種構想：其一，由當事人本人（非房屋所有權人）出面簽訂租約，使租金不計入房屋所有權人之所得；其二，由當事人先向房屋所有權人承租該房屋（契約中約定可轉租），再以二房東身分將房屋轉租予實際承租人。當事人欲瞭解上述兩種方案在稅法上是否可行，以及有無規避稅捐之法律風險。
資料來源：法律圈 LawChain
二、爭點
- 非房屋所有權人以自己名義簽訂租約，是否即可使租金所得不歸屬於房屋所有權人？
- 透過先承租再轉租之二房東架構，能否有效將租金所得從房屋所有權人移轉至轉租人名下？
- 上述兩種方案是否構成稅捐稽徵法上之規避稅捐行為，而遭稽徵機關依實質課稅原則重新核定？
- 親屬間之租賃安排是否會被認定為虛偽意思表示或通謀虛偽而無效？
- 經公證之租約中所載之當事人與實際房屋所有權人不一致時，有何法律效果？
三、相關法條
四、法律分析
依所得稅法第14條第1項第5類規定，租賃所得係指以財產出租之租金收入，減除必要損耗及費用後之餘額。所謂「以財產出租」，實務上認定係以財產所有權人或有權出租之人為納稅義務人。本案房屋所有權人為當事人之親屬，縱令由當事人出名簽訂租約，稽徵機關仍得依房屋稅籍資料、地籍登記及資金流向，查核實際收取租金之人。若租金最終流入房屋所有權人帳戶，則無論契約名義人為何，該租金所得仍應歸屬於房屋所有權人課稅。
就方案一而言，由非所有權人簽訂租約，在民法上可能構成無權處分或無權代理之問題。更重要的是，稅捐稽徵法第12條之1已明定實質課稅原則：「涉及租稅事項之法律，其解釋應本於租稅法律主義之精神，依各該法律之立法目的，衡酌經濟上之意義及實質課稅之公平原則為之。」稽徵機關有權按經濟實質而非法律形式認定所得歸屬，故單純變更契約名義人並不能達到節稅效果，反而可能遭認定為規避稅捐。
就方案二之二房東架構，若當事人以低價向房屋所有權人承租，再以市場價格轉租，表面上房屋所有權人僅有低額租金所得，差額則歸屬當事人。然而，此種安排若無合理商業目的，且親屬間之租金顯不相當，稽徵機關得依實質課稅原則重新核定租金所得之歸屬。尤其當親屬間之承租契約亦須公證時，公證人可能審查契約內容之合理性，而公證後之資訊亦可能為稽徵機關掌握，反而更容易引起稅務查核。最高行政法院歷來判決亦強調，形式上之法律安排若欠缺經濟實質，不得據以主張稅捐利益。
此外，依稅捐稽徵法第41條規定，以詐術或其他不正當方法逃漏稅捐者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科新臺幣六萬元以下罰金。若上述安排被認定為蓄意逃漏稅捐，當事人與房屋所有權人均可能面臨刑事責任風險。因此，與其透過變更契約名義人之方式規避稅捐，不如善用所得稅法所允許之合法節稅工具，例如依財政部頒定之必要損耗及費用標準扣除43%，或逐項列報實際修繕費用、折舊、地價稅、房屋稅及貸款利息等，以降低租賃所得淨額。
五、結論與建議
結論：無論以非所有權人名義簽約或透過二房東轉租架構，均難以有效迴避房屋所有權人之租金所得稅負擔，且有遭稅捐稽徵機關依實質課稅原則重新核定、甚至追究逃漏稅刑事責任之風險。建議當事人放棄上述兩種方案，改採合法節稅途徑進行租賃所得之稅務規劃。
- 善用財政部頒定之必要損耗及費用標準，以租金收入之43%作為費用扣除額，降低租賃所得淨額。
- 若實際修繕支出、折舊及相關費用超過43%標準扣除額，可改採逐項列報方式，檢附修繕費用單據、房屋稅單、地價稅單及貸款利息證明等文件。
- 評估是否將房屋出租適用住家用稅率，避免因出租後房屋稅率從自住用1.2%調升至非自住用稅率，增加額外稅負。
- 諮詢專業會計師或稅務律師，就房屋所有權人之整體所得結構進行全面稅務規劃，評估是否有其他合法扣除額或免稅額可資運用。
- 若確實擬出租房屋，應據實申報租金所得，保存完整租約、收付款紀錄及相關費用憑證，避免日後遭稽徵機關調帳查核時無法舉證。
- 瞭解所得稅累進稅率級距之門檻金額，精算加計租金所得後之實際稅負增加金額，作為租金定價之參考依據。
- 切勿採取虛偽安排規避稅捐，以免觸犯稅捐稽徵法第41條逃漏稅刑事責任或遭處以漏稅罰鍰。
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