房屋過戶給大陸配偶之法律程序

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人為台灣居民，其配偶為大陸地區人民。當事人欲將名下一套房屋過戶給大陸配偶，但不清楚相關法律程序及限制條件。當事人希望了解大陸配偶在台灣取得不動產之資格限制及具體辦理流程。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 大陸地區人民在台灣取得不動產是否有身分資格之限制？
• 夫妻間不動產移轉應採何種登記原因（贈與或買賣）？
• 不動產過戶給大陸配偶需辦理哪些行政程序？
• 過戶涉及之稅務負擔為何（土地增值稅、契稅、贈與稅等）？

三、相關法條

• 民法第1017條 — 夫妻各自所有之財產為其特有財產
• 民法第406條 — 贈與契約之成立
• 土地法第18條 — 外國人取得土地權利之限制
• 土地登記規則第27條 — 土地登記申請之程序
• 遺產及贈與稅法第20條 — 配偶間贈與免稅規定

四、法律分析

依臺灣地區與大陸地區人民關係條例第69條規定，大陸地區人民在臺灣取得不動產物權，須經主管機關許可。惟大陸配偶如已依法取得在臺長期居留或定居許可者，其取得不動產之限制將有所放寬。實務上，已取得定居許可之大陸配偶，在取得不動產方面與臺灣地區人民相同，無需另行申請許可。若大陸配偶尚在依親居留階段，則取得不動產仍可能受到限制，建議先確認配偶之居留身分。

在過戶方式上，夫妻間之不動產移轉通常以「贈與」為登記原因。依遺產及贈與稅法第20條第1項第6款規定，配偶相互贈與之財產不計入贈與總額，亦即夫妻間贈與不動產免課贈與稅。但仍須注意土地增值稅及契稅之負擔。依土地稅法第28-2條規定，配偶相互贈與土地得申請不課徵土地增值稅，惟日後再移轉時，原應繳納之土地增值稅仍須一併計算。房屋部分則需繳納契稅，稅率為契價之6%。

辦理程序上，當事人應先與配偶簽訂贈與契約書（建議經公證），備妥雙方身分證明文件、不動產權狀、契稅及土地增值稅繳（免）稅證明等資料，向不動產所在地之地政事務所申請所有權移轉登記。若大陸配偶尚未取得定居許可，建議先向內政部移民署確認其是否符合取得不動產之資格條件，以免申請遭駁回。

五、結論與建議

結論：台灣人將房屋過戶給大陸配偶須視配偶之居留身分而定，已取得定居許可者限制較少。過戶以贈與方式辦理可享配偶間贈與免稅優惠，但仍需注意土地增值稅及契稅等稅務問題。

1. 先確認大陸配偶之居留身分（依親居留、長期居留或定居），以判斷其是否具備取得不動產之資格。
2. 備妥雙方身分證明文件、結婚證書、不動產權狀等基本資料。
3. 簽訂贈與契約書，建議經公證人公證以確保法律效力。
4. 向稅捐稽徵機關申報契稅及申請土地增值稅不課徵。
5. 攜帶完整文件至地政事務所辦理所有權移轉登記。
6. 諮詢專業地政士或律師，確認所有程序合法完備，避免因資格不符遭退件。
7. 注意日後再次移轉該不動產時，先前免課之土地增值稅可能需一併追繳。