房屋過戶給大陸配偶之法律程序與限制

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人名下擁有一套房屋，欲將該房屋過戶給其大陸籍配偶。當事人想瞭解應如何申請辦理過戶手續，以及大陸配偶在台灣取得不動產是否有特別之法律限制與程序要求。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 大陸地區人民在台灣取得不動產有哪些法律限制？
• 大陸配偶須取得何種居留身分始得合法取得不動產？
• 以贈與方式過戶房屋須負擔哪些稅費？
• 過戶程序應向哪些機關辦理，須備齊哪些文件？

三、相關法條

• 民法第406條 — 贈與契約之定義
• 民法第758條 — 不動產物權變動須經登記
• 民法第1017條 — 夫妻各自所有之財產
• 民法第1030-1條 — 剩餘財產分配請求權
• 家事事件法第23條 — 家事調解前置程序

四、法律分析

依臺灣地區與大陸地區人民關係條例（下稱兩岸關係條例）第69條規定，大陸地區人民在臺灣地區取得不動產物權，應經主管機關許可。同條例第67條之1亦限制大陸地區人民取得不動產之總量及區位，例如不得取得國安敏感區域之不動產。大陸配偶欲在台灣取得不動產，首先須確認其居留身分是否已符合法定要件。

依現行規定，大陸配偶在取得長期居留許可或定居許可後，始得依法取得不動產。若大陸配偶尚在依親居留階段，原則上尚不得取得不動產，須等到取得長期居留許可後始得辦理。取得不動產之方式可為買賣、贈與或繼承，均須向內政部（地政司）申請許可。

以贈與方式過戶房屋，當事人須注意以下稅費問題：一、贈與稅，依遺產及贈與稅法規定，贈與人須繳納贈與稅，每年有免稅額度（目前為244萬元），超過部分依累進稅率課徵；二、契稅，受贈人須繳納契稅，稅率為房屋評定現值之6%；三、土地增值稅，配偶間贈與土地得申請不課徵土地增值稅，但日後再移轉時須合併計算土地漲價總數額。

過戶程序上，須先向內政部提出大陸地區人民取得不動產之許可申請，經核准後，再備齊贈與契約書、雙方身分證明文件、土地及建物權狀、印鑑證明等，向地政事務所辦理不動產移轉登記。大陸配偶之身分證明須經海基會驗證。整體程序約需二至三個月，建議委託代書（地政士）協助辦理以確保文件齊備。

五、結論與建議

結論：大陸配偶在台灣取得不動產受兩岸關係條例之特別限制，須先取得長期居留或定居許可，並經內政部許可後始得辦理過戶。過戶方式以贈與為主，須注意贈與稅、契稅等稅費問題。

1. 先確認大陸配偶目前之居留身分，須已取得長期居留許可或定居許可始得辦理。
2. 向內政部地政司提出大陸地區人民取得不動產之許可申請，備齊相關文件。
3. 至國稅局辦理贈與稅申報，善用每年244萬元之免稅額度，評估是否分年贈與以節稅。
4. 大陸配偶之身分證明文件須經財團法人海峽交流基金會驗證後始得使用。
5. 委託專業代書（地政士）協助辦理不動產移轉登記，確保文件齊備及程序合法。
6. 評估配偶間贈與土地不課徵土地增值稅之適用，但須考量日後再移轉之稅負影響。
7. 諮詢稅務專家或會計師，就整體稅負規劃提供最適方案建議。