離婚後口頭約定居住權是否有法律效力？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人離婚後，前配偶口頭同意讓其繼續居住於某處房屋半年後再行搬離，然而該房屋之所有權人為前配偶之父親（即當事人前公公），並非前配偶本人。當事人擔憂僅有口頭約定而無書面證據，日後可能遭房屋所有權人或其家人提起無權占有之民事訴訟，或被提告侵入住居之刑事案件。本案核心問題在於：非房屋所有權人所為之口頭同意，是否足以作為合法占有之權源。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 前配偶非房屋所有權人，其口頭同意是否能構成當事人合法使用房屋之權源？
• 口頭使用借貸契約是否成立？若成立，對房屋所有權人是否具有拘束力？
• 房屋所有權人是否得依民法第767條主張返還所有物（無權占有）？
• 當事人繼續居住是否構成刑法第306條侵入住居罪？
• 當事人如何有效保全口頭約定之證據，以降低法律風險？

三、相關法條

• 民法第153條 — 契約之成立（含口頭契約）
• 民法第464條 — 使用借貸之定義
• 民法第470條 — 使用借貸之返還時期
• 民法第767條 — 所有物返還請求權（無權占有）
• 民法第169條 — 表見代理
• 刑法第306條 — 侵入住居罪
• 民法第1058條 — 離婚後夫妻財產關係之處理

四、法律分析

依民法第153條規定，契約之成立不以書面為必要，口頭約定亦可成立契約。前配偶口頭同意當事人繼續居住半年，在性質上可認定為「使用借貸」契約（民法第464條），即無償借用房屋之約定。然而，使用借貸契約之成立，以貸與人有處分權或使用權為前提。本案房屋所有權人為前配偶之父親，前配偶本人並非所有權人，原則上無權就他人所有之不動產成立使用借貸契約，除非前配偶經房屋所有權人授權，或構成表見代理（民法第169條）。

就無權占有之民事風險而言，房屋所有權人得依民法第767條第1項前段，請求無權占有人返還所有物。若當事人無法舉證證明其占有具有正當權源（例如房屋所有權人之同意），法院將可能判決當事人應返還房屋並給付相當於租金之不當得利。最高法院106年度台上字第2321號判決指出，占有人主張有權占有者，應就其占有權源之存在負舉證責任。因此，僅憑前配偶之口頭同意，若房屋所有權人否認知情或同意，當事人之舉證將相當困難。

就侵入住居之刑事風險而言，刑法第306條侵入住居罪之構成要件為「無故侵入他人住宅」。若當事人係基於前配偶之同意而繼續居住，且入住時確有合法原因，通常不構成「無故」侵入。惟若房屋所有權人明確表示反對而當事人仍拒絕離去，則可能該當「留滯」之要件。實務上，臺灣高等法院多認為，經同住之人同意進入者，不構成侵入住居罪，但若所有權人嗣後明確要求離去而拒不離開，仍可能構成犯罪。

綜合分析，當事人面臨之主要風險在於：前配偶無權代理房屋所有權人同意使用房屋，一旦房屋所有權人主張權利，口頭約定將難以對抗所有權人之物上請求權。建議當事人儘速取得房屋所有權人本人之明確同意，並以書面或錄音方式保全證據。

五、結論與建議

結論：前配偶之口頭同意雖可成立使用借貸契約，但因房屋所有權人為前公公，前配偶之同意原則上無法拘束房屋所有權人。當事人有被訴無權占有之民事風險，且若房屋所有權人明確反對後仍拒絕搬離，亦有侵入住居之刑事風險。

1. 儘速與房屋所有權人（前公公）直接溝通，取得其本人對於繼續居住半年之明確同意，最好以書面簽署同意書或至少以錄音方式保存。
2. 將前配偶之口頭同意以錄音、LINE對話紀錄、簡訊等方式留存證據，作為日後舉證之用。
3. 考慮簽訂書面使用借貸契約，明確約定居住期限（半年）、使用範圍及返還條件，並由房屋所有權人親自簽名。
4. 若與房屋所有權人溝通不成，應儘早規劃搬遷事宜，避免在對方提出異議後仍強行居住，以免衍生民事及刑事責任。
5. 在離婚協議書中加入居住安排之條款，若尚未完成離婚登記，可於離婚協議中一併處理。
6. 諮詢專業律師評估是否可在離婚調解或訴訟程序中，將居住安排納入調解方案或和解條件，以取得法律上之保障。
7. 留意半年期限屆至前應主動搬離，避免期限屆滿後因繼續占用而產生不當得利之返還義務。