問題92：社區內侵權行為與管委會的責任

一、問題／事實整理

某住戶居住於集合式住宅社區，遭同棟鄰居長期騷擾，包括於公共區域大聲辱罵、反覆敲打住戶家門，以及在社區公告欄張貼含有不實指控之海報。該住戶多次向管理委員會反映，但管委會以「住戶間糾紛屬私人事務」為由拒絕介入處理。該住戶之居住安寧嚴重受損，欲釐清管委會是否應負法律責任，以及自身可採取之救濟途徑。

資料來源：法律圈 LawChain

基於台灣不動產法律實務

二、爭點

• 管理委員會依公寓大廈管理條例對於社區公共秩序之維護義務範圍
• 住戶於公共區域實施騷擾行為是否構成對規約及法令之違反
• 管委會對住戶騷擾行為消極不作為時，受害住戶可否向管委會主張損害賠償
• 受害住戶對騷擾者可主張之民事侵權賠償及刑事告訴權利

三、相關法條

公寓大廈管理條例第16條：住戶不得於私有部分、約定專用部分或共用部分為妨害社區安寧之行為。

公寓大廈管理條例第36條：管理委員會之職務，包含共用部分之管理維護及住戶違規情事之制止與報請主管機關處理。

民法第184條：因故意或過失不法侵害他人權利者，負損害賠償責任。

民法第195條：不法侵害他人人格權者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額。

四、法律分析

（1）管委會之社區秩序維護義務與不作為責任
依公寓大廈管理條例第16條規定，住戶不得於公共空間或私有部分為妨害社區安寧、公共衛生或安全之行為。同條例第36條明確規定管理委員會之職務包含共用部分及約定共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良事項，並應就住戶違反法令或規約之行為予以制止，必要時得報請主管機關處理。鄰居於樓梯間辱罵、敲打門戶及於公告欄張貼誹謗海報等行為，已明顯妨害社區安寧並涉及公共空間之不當使用，管委會依法有義務介入制止。管委會若以「私人事務」為由消極不處理，可能構成職務上之懈怠，受害住戶得主張管委會未善盡管理維護之責，依民法第184條第2項（違反保護他人之法律）請求損害賠償。

（2）受害住戶對騷擾者之民事與刑事救濟
騷擾住戶之行為已構成民法第184條第1項前段之侵權行為，受害人得依此條文請求損害賠償。就非財產上之損害，依民法第195條之規定，侵害他人人格權（包含居住安寧之人格利益）者，被害人得請求精神慰撫金。此外，於公告欄張貼不實指控之海報，可能構成刑法第310條誹謗罪；反覆敲門及辱罵行為若達恐嚇程度，亦可能構成刑法第305條恐嚇危害安全罪。受害住戶得同時提起民事訴訟與刑事告訴，透過雙軌救濟途徑維護自身權益，且刑事案件偵查中之證據亦可作為民事訴訟之參考。

五、結論與建議

1. 蒐集並保全證據：將騷擾行為之錄音錄影、誹謗海報之照片、目擊證人之書面陳述等證據妥善保存，作為日後訴訟之用。
2. 書面通知管委會要求處理：以存證信函正式通知管委會，要求依公寓大廈管理條例第36條執行職務，制止違規住戶行為並報請主管機關處理。
3. 向警方報案及提出刑事告訴：就恐嚇及誹謗行為向警察機關報案，並向地方檢察署提出刑事告訴，以追究騷擾者之刑事責任。
4. 評估民事訴訟之可行性：諮詢律師評估對騷擾者及管委會分別提起侵權損害賠償訴訟之勝訴可能性及賠償金額。
5. 透過區分所有權人會議尋求制度改善：於區分所有權人會議中提案檢討規約內容，強化管委會處理住戶糾紛之機制與權限。