問題90：房產投資的虛假廣告與詐欺責任

一、問題／事實整理

甲方經由乙方（投資顧問公司）購買預售屋，乙方於銷售時宣稱該建案位於文教區、鄰近軌道交通且保證租金年化收益達一定比例。交屋後甲方發現上述宣傳均與事實不符，廣告圖片亦有修改誇大之情形，甲方擬追究乙方之法律責任。

資料來源：法律圈 LawChain

基於台灣不動產法律實務

二、爭點

• 不動產廣告不實之法律構成要件
• 預售屋銷售承諾與詐欺之認定
• 投資顧問公司之仲介責任範圍
• 買受人之撤銷權與損害賠償請求

三、相關法條

民法第92條：因詐欺而為之意思表示得撤銷

公平交易法：不實廣告與虛偽不實表示之禁止

消費者保護法：定型化契約與消費者保護

四、法律分析

（1）不實廣告與詐欺之認定
乙方就建案位置、交通建設及租金收益等重要事項為不實宣傳，致甲方陷於錯誤而締約，如能證明乙方明知或可得而知其宣傳不實，即構成民法第92條之詐欺，甲方得於發現後一年內撤銷其意思表示。此外，該等不實宣傳亦違反公平交易法關於虛偽不實廣告之禁止規定。

（2）損害賠償與救濟途徑
甲方如選擇撤銷契約，得請求返還已付價金及相關損害賠償；如不撤銷，亦得依民法第184條侵權行為或第227條不完全給付請求損害賠償，包括房屋實際價值與購入價格之差額及所失利益。另得向消費者保護委員會申訴，或向地檢署提出詐欺告訴。

五、結論與建議

1. 保全廣告證據：蒐集並保存所有銷售廣告、宣傳文件、承諾書及修改前後之圖片對比。
2. 查證宣傳內容：向主管機關確認建案周邊實際狀況及交通建設進度，取得書面佐證。
3. 發函主張權利：以存證信函向乙方表明撤銷意思表示或請求損害賠償。
4. 向主管機關檢舉：向公平交易委員會及消費者保護委員會檢舉不實廣告。
5. 委任律師訴訟：如協商未果，提起民事訴訟請求返還價金及損害賠償，並評估刑事告訴之必要性。