房屋所有權人請求占用人遷出之法律分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人名下登記有一處房屋，其親屬（叔叔）長期居住於該房屋中，未負擔任何居住費用，亦長期未就業。當事人希望了解登記為房屋所有權人是否即享有完整之所有權，以及有何合法方式可以請該親屬遷出。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 房屋登記於當事人名下，當事人是否即為房屋所有權人？是否有借名登記之可能？
• 親屬長期居住未付費，其占有是否具有合法權源（如使用借貸或默示同意）？
• 所有權人得否以何種法律途徑請求無權占有之親屬遷出？
• 親屬關係是否影響所有權人行使權利？

三、相關法條

• 民法第767條 — 所有物返還請求權
• 民法第758條 — 不動產物權登記生效主義
• 土地法第43條 — 登記之絕對效力
• 民法第464條 — 使用借貸之定義
• 民法第470條 — 使用借貸之終止
• 土地登記規則第7條 — 登記之公信力

四、法律分析

依民法第758條規定，不動產物權之取得、設定、喪失及變更，非經登記不生效力。又依土地法第43條規定，依土地法所為之登記，有絕對效力。本案房屋既登記於當事人名下，除有借名登記之特殊情形外，當事人即為該房屋之所有權人，享有民法第765條所定使用、收益及處分之完整權能。

親屬長期居住於該房屋，其占有可能基於家族間之默示使用借貸關係（民法第464條）。然而，使用借貸為無償契約，貸與人（所有權人）得隨時終止之。依民法第470條第2項規定，借貸未定期限亦不能依借貸之目的定其期限者，貸與人得隨時請求返還借用物。當事人如欲終止此借貸關係，僅須以書面通知親屬並定合理期限請其搬遷即可。

若親屬拒絕搬遷，當事人得依民法第767條第1項前段規定，向法院提起所有物返還請求權之訴（即遷讓房屋之訴），請求法院判命親屬遷出並交還房屋。實務上，法院審理此類案件時會審查被告是否具有合法占有權源，若被告無法舉證其占有具有正當法律依據，法院即會判命被告遷出。親屬關係本身不構成合法占有之權源，最高法院85年度台上字第389號判決即明確指出，基於親屬關係之居住事實，不因此取得對抗所有權人之占有權源。取得勝訴判決確定後，當事人可聲請法院強制執行，由執行處派員至現場執行遷讓。

五、結論與建議

結論：當事人為房屋登記名義人即為所有權人，有權請求無合法權源之占有人遷出。親屬關係不構成合法占有之依據，當事人得依法請求該親屬搬遷。

1. 先向地政事務所調閱土地及建物登記謄本，確認房屋確實登記於自己名下，釐清所有權歸屬。
2. 以存證信函正式通知該親屬，表明終止使用借貸關係，並限期一至三個月內搬遷。
3. 若該親屬於期限屆滿後仍拒絕搬遷，向法院提起遷讓房屋之民事訴訟（民法第767條）。
4. 同時可向該親屬請求自通知搬遷之日起至實際遷出之日止，按相當於租金之不當得利金額給付（民法第179條）。
5. 訴訟過程中切勿以斷水斷電或更換門鎖等方式強迫對方搬遷，以免構成強制罪（刑法第304條）。
6. 取得勝訴判決確定後，向法院民事執行處聲請強制執行遷讓房屋。
7. 考量親屬關係，建議先嘗試透過家族長輩調解溝通，若無法協商再循法律途徑處理。