承租方主張所簽訂的契約無效

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人為承租方，透過仲介承租房屋，簽約當日方知出租方為法人單位（某建設公司）。契約上出租方欄位有修改痕跡，係以修正帶覆蓋後重寫，但修改處附近並無簽章確認，出租方主張簽約時三方在場且經口頭同意修改。此外，簽約流程未遵守三日審閱期之規定。簽約一週後，承租方準備搬入時發現出租方未提供口頭承諾之保潔墊，且有夜間鄰居噪音及廁所設備不順暢等問題，致當日未能實際入住即離開，遂欲主張契約無效。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 出租方為法人單位而非自然人，且契約修改處未經雙方簽章確認，該契約是否因此無效？
• 簽約流程未遵守三日審閱期之規定，承租方得否據此主張定型化契約條款不生效力？
• 出租方未履行口頭承諾提供保潔墊，以及租屋存在設備瑕疵，是否構成不完全給付或得解除契約之事由？
• 承租方未實際入住即離開，是否仍須負擔租金給付義務？押租金得否請求返還？

三、相關法條

• 民法第421條 — 租賃契約之成立要件
• 民法第423條 — 出租人之保持義務（交付合於使用收益之租賃物）
• 民法第424條 — 租賃物有瑕疵危害承租人安全健康時之終止權
• 民法第227條 — 不完全給付之損害賠償
• 消費者保護法第11條之1 — 定型化契約審閱期間
• 民法第92條 — 因詐欺或脅迫之意思表示撤銷

四、法律分析

就契約效力而言，承租方欲主張契約「無效」之難度較高。首先，出租方為法人並不影響契約效力，法人依法得為租賃契約之當事人。契約修改處雖以修正帶覆蓋且未加蓋簽章，但依民法規定，契約之成立以當事人意思表示合致為要件，修改處是否有效端視簽約時雙方是否確有合意。若出租方及仲介能證明修改係於簽約現場三方在場時所為且經口頭同意，法院可能認定修改有效。最高法院70年度台上字第657號判決指出，契約之成立不以書面為必要，口頭合意亦可成立。

關於審閱期之問題，依消費者保護法第11條之1規定，企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有合理之審閱期間。若出租方為企業經營者（本案出租方為建設公司），未給予承租方至少三日之審閱期，承租方得主張該定型化契約條款「不構成契約之內容」，但此非使整份契約無效，而是個別不利於消費者之條款不生效力。承租方可據此主張某些不利條款（如違約金條款等）對其不生拘束力。

然而，承租方更有效之策略可能是主張出租方之不完全給付或租賃物瑕疵。依民法第423條規定，出租人負有交付合於所約定使用收益之租賃物之義務。出租方口頭承諾提供保潔墊卻未履行、馬桶設備不順暢等問題，若達到影響正常使用之程度，承租方得依民法第227條主張不完全給付，或依第424條規定，於租賃物有瑕疵危害安全健康時終止契約。承租方未實際入住即離開之事實，亦可佐證租賃物確有不堪使用之情形。建議承租方改以「終止契約」或「解除契約」為主張方向，較「契約無效」更具法律上之可行性。

五、結論與建議

結論：承租方主張契約整體無效之難度較高，但得透過主張出租方未遵守審閱期規定使特定條款不生效力，或以租賃物有瑕疵、出租方不完全給付為由，主張終止或解除契約並請求返還押租金。建議調整法律策略方向，改以終止契約搭配不完全給付為主張基礎。

1. 蒐集簽約當日之相關證據，包括通訊紀錄、仲介對話紀錄等，證明簽約前未獲三日審閱期。
2. 保存出租方口頭承諾提供保潔墊之證據（如訊息紀錄、仲介證詞），作為不完全給付之佐證。
3. 拍照或錄影記錄租屋之設備瑕疵（馬桶不順暢等），作為租賃物不合於使用之證據。
4. 以存證信函通知出租方，主張租賃物有瑕疵致無法正常使用，依法終止契約並請求返還押租金及已繳租金。
5. 若出租方拒絕返還押租金，可向鄉鎮市區公所調解委員會聲請調解，或向法院提起民事訴訟。
6. 檢視契約中之違約金條款，若出租方以違約金條款主張賠償，可援引消費者保護法審閱期規定主張該條款不生效力。
7. 建議委任律師協助評估個案具體情形，擬定最有利之法律策略。