土地被侵占，過戶問題

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

一塊土地由甲、乙兩兄弟共同持分，乙方同意甲方在該土地上建造房屋。嗣後甲方之土地持分及房屋均遭法院強制執行拍賣，由第三人丙拍定取得。丙所取得之房屋坐落於甲乙共有之土地上，占用乙方持分之土地已逾十三年。乙方欲了解是否得向丙主張侵占並求償，另外若乙方將其土地持分過戶予甲方之子女，新所有權人是否亦得對丙主張權利。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 丙透過法拍取得甲之土地持分及房屋，就占用乙之持分土地部分是否構成無權占有？
• 乙方得否對丙提起刑事竊占告訴，抑或僅得主張民事不當得利？
• 當初甲方在土地上蓋屋是否已取得法定地上權或其他合法占用權源，影響乙方之請求？
• 乙方將土地持分過戶予甲方之子女後，新所有權人是否得對丙主張過戶前之不當得利？
• 不當得利請求權之消滅時效為何？占用長達十三年是否部分已罹於時效？

三、相關法條

• 民法第179條 — 不當得利之返還請求
• 民法第767條 — 所有權人之物上請求權（拆屋還地）
• 民法第838條之1 — 法定地上權之規定
• 民法第125條 — 請求權之一般消滅時效（15年）
• 民法第126條 — 五年短期消滅時效（租金等定期給付）
• 強制執行法第98條 — 拍賣不動產之效力
• 土地法第97條 — 城市地方房屋租金限額

四、法律分析

本案之核心問題在於丙透過法拍取得甲之土地持分及其上房屋後，就占用乙之土地持分部分是否具有合法權源。首先就刑事責任而言，丙係透過法院強制執行程序取得房屋，並非以不法手段占有土地，故難以成立刑法第320條第2項之竊占罪。然而，在民事上，丙之房屋坐落於甲乙共有土地之上，丙雖因法拍取得甲之土地持分，但就乙之持分部分，仍須檢視是否有合法占用權源。

關鍵在於當初甲在土地上蓋屋時，是否已與乙成立地上權或使用借貸關係。若甲蓋屋時經乙之同意，可能成立使用借貸，而該使用借貸關係是否因法拍而消滅，需視個案情形判斷。依民法第838條之1規定，土地及其土地上之建築物同屬一人所有，而僅將土地或建築物讓與他人，或僅就土地或建築物設定抵押權者，推定在建築物得使用期限內有法定地上權。但本案甲乙為共有關係，是否適用法定地上權之規定，實務上有不同見解。最高法院104年度台上字第1563號判決認為，共有人同意他共有人在共有土地上建屋，嗣法拍時得類推適用法定地上權之規定。

若認定丙無合法占用權源，乙得向丙請求相當於租金之不當得利。惟須注意消滅時效問題，依民法第126條規定，利息、紅利、租金等定期給付債權之消滅時效為五年，相當於租金之不當得利亦適用五年時效。因此，即便丙占用已逾十三年，乙僅得請求最近五年之不當得利。至於乙將持分過戶予甲之子女，新所有權人得就過戶後之期間對丙主張不當得利，但過戶前之請求權原則上仍歸屬於乙，除非有債權讓與之合意。

五、結論與建議

結論：丙透過法拍取得房屋，刑事竊占罪難以成立，但乙得就丙無權占用其持分土地之部分，主張相當於租金之民事不當得利，惟受五年時效限制。土地持分過戶後，新所有權人僅得主張過戶後之不當得利。是否有法定地上權之適用，為本案勝敗之關鍵。

1. 先釐清當初甲方蓋屋時與乙方之間有無書面約定（如使用借貸或地上權設定），並調閱土地登記資料確認有無地上權登記。
2. 向地政事務所調閱法拍移轉之相關登記資料，確認丙取得之權利範圍。
3. 評估是否提起民事訴訟請求丙給付相當於租金之不當得利，注意五年消滅時效之限制，儘速提出以減少時效損失。
4. 若認定丙為無權占有且無法定地上權之適用，可考慮提起拆屋還地之訴訟，但應審慎評估訴訟成本與勝訴機率。
5. 若乙方擬將持分過戶予甲之子女，應一併辦理過戶前不當得利請求權之債權讓與，避免權利斷裂。
6. 委任專業律師攜帶土地登記謄本、法拍相關資料進行詳細諮詢，擬定最有利之訴訟策略。