定期租約期間房東要求調漲租金，承租人得否拒絕？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人與房東簽訂為期四年之定期租賃契約（自民國109年至113年）。租約尚在存續期間內，房東以政府課稅增加為由，要求調漲租金。雙方經初次協商未達共識，當事人希望確認在法律上是否可繼續以原約定租金承租至租期屆滿，以及房東能否以各種理由強制要求退租。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 定期租約存續期間，出租人得否以稅負增加為由單方調漲租金？
• 民法第442條但書對定期租賃之租金增減有何限制？
• 承租人拒絕調漲租金後，出租人得否以此為由要求承租人提前退租？
• 租約中若有租金調整條款，其效力為何？

三、相關法條

• 民法第442條 — 不動產租金之增減請求；定期租約不適用
• 民法第440條 — 承租人支付租金之義務
• 民法第450條 — 定期租賃之期限
• 民法第453條 — 定期租賃之終止限制
• 土地法第97條 — 房屋租金之限制
• 民法第148條 — 權利之行使不得違反誠實信用原則

四、法律分析

民法第442條規定：「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。」本案租約明確約定租期自民國109年至113年，屬定期租賃，依該條但書規定，出租人不得聲請法院增加租金，遑論片面要求承租人接受漲租。房東以政府課稅增加為由主張調漲，於法無據。

定期租賃契約之核心在於雙方於締約時已就租金、期限等重要事項達成合意，非經雙方同意不得變更。最高法院43年台上字第339號判例指出，租賃契約之租金既經約定，在契約存續期間，除有特約外，出租人不得片面變更。房東縱使面臨稅負增加之壓力，此屬其經營風險，不得轉嫁予承租人。

關於房東能否以各種理由要求退租，依民法第453條規定，定期租賃於期限屆滿前，除有法定事由（如承租人違反使用方式、遲付租金經催告等）外，出租人不得終止契約。承租人拒絕調漲租金係行使合法權利，並非違約行為，房東自不得以此為由要求退租。若房東採取騷擾、斷水斷電等方式逼迫退租，承租人得依法請求損害賠償。惟須提醒，若租約中有租金調整條款（如約定每年得依消費者物價指數調整），則應依約定辦理。

五、結論與建議

結論：定期租約存續期間，房東無權片面要求調漲租金，承租人可以拒絕並繼續以原約定租金租用至租期屆滿。房東不得以承租人拒絕漲租為由要求退租。

1. 詳閱租約全文，確認是否有租金調整條款或其他相關約定。
2. 以書面（存證信函）明確回覆房東，援引民法第442條但書拒絕調漲租金。
3. 按時足額繳付原約定租金，保留所有繳款紀錄（匯款單、收據等）。
4. 若房東有騷擾行為（如威脅退租、斷水斷電），應留存證據並向警方報案。
5. 必要時向鄉鎮市區公所調解委員會聲請調解，或向法律扶助基金會申請法律諮詢。
6. 租期屆滿前預做準備，評估是否續約及可接受之新租金條件。