租屋瑕疵致健康受損，承租人得否免付違約金提前解約？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人承租一間家庭式分租雅房，租期一年，月租8,000元。入住後發現房間僅有一扇氣窗大小的窗戶，通風極差、濕氣嚴重，導致當事人反覆過敏及蕁麻疹發作，多次就醫並負擔醫藥費。此外，入住約一個月後發現自來水及淨水器濾出之水含有不明沉澱物及細沙，短期內濾心即嚴重髒污，房東表示管線埋於牆內無法更換。當事人認為房屋存在影響健康之重大瑕疵，且房東於簽約前未如實告知，主張不應被收取違約金而欲提前解約。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 房屋通風不良及水質不潔是否構成民法第424條所稱「危及承租人安全或健康」之瑕疵？
• 出租人於簽約前未告知房屋實際屋況（窗戶大小、管線水質問題），是否違反瑕疵擔保義務？
• 承租人依民法第424條終止租約時，出租人得否仍主張違約金？
• 承租人因房屋瑕疵所生之醫療費用，得否向出租人請求損害賠償？
• 招租文案所載「全屋有窗」與實際不符，是否構成締約詐欺或違反誠信原則？

三、相關法條

• 民法第423條 — 出租人應保持租賃物合於約定使用之狀態
• 民法第424條 — 租賃物有瑕疵危及安全健康時承租人得終止契約
• 民法第227條 — 不完全給付之損害賠償
• 民法第359條 — 物之瑕疵擔保之解除或減少價金
• 民法第184條 — 侵權行為之損害賠償
• 消費者保護法第17條 — 定型化契約應記載及不得記載事項

四、法律分析

依民法第423條規定，出租人應於租賃期間保持租賃物合於所約定使用、收益之狀態。本案房屋通風嚴重不良導致室內濕氣過重，以及自來水管線老舊產生水質問題，均屬影響正常居住使用之重大瑕疵。出租人於簽約前未告知屋齡及管線狀況，且招租文案載明「全屋有窗」而實際僅有氣窗大小之窗戶，已違反誠實信用原則及瑕疵告知義務。

民法第424條明定：「租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約。」本案當事人因通風不良導致過敏及蕁麻疹反覆發作，已有多次就醫紀錄為證，水質問題亦危及飲用安全，應構成「危及承租人健康」之要件。最高法院87年度台上字第2051號判決指出，租賃物之瑕疵是否危及健康，應依客觀標準判斷，不以造成重大疾病為必要。

承租人依第424條終止租約時，係行使法定終止權，非屬違約。因此出租人不得向承租人主張違約金。此外，承租人因房屋瑕疵所支出之醫療費用，得依民法第227條不完全給付或第184條侵權行為規定，向出租人請求損害賠償。惟承租人應注意保全相關證據，包括就醫紀錄、水質照片、淨水器濾心狀況及與出租人之對話紀錄等。

五、結論與建議

結論：房屋通風不良致濕氣過重及水質含雜質等瑕疵已危及承租人健康，承租人得依民法第424條終止租約，無須給付違約金，並得另行向出租人請求醫療費用之損害賠償。

1. 蒐集並保全所有就醫紀錄、醫療收據，作為健康受損之舉證資料。
2. 拍攝房屋窗戶、濕氣凝結、淨水器濾心髒污及水質照片留證。
3. 保存與房東之通訊紀錄（包括通訊軟體對話），證明已反映問題及房東之回覆。
4. 以存證信函通知房東依民法第424條終止租約，載明瑕疵事實及法律依據。
5. 同時於存證信函中主張不應給付違約金，並請求返還已繳之未使用期間租金。
6. 若房東仍堅持收取違約金，可向各縣市消費爭議調解委員會申請調解。
7. 保留向房東請求醫療費用損害賠償之權利，必要時提起民事訴訟。