土地買賣仲介未告知使用權歸屬台電之法律責任

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人近日透過房屋仲介購買一筆土地，完成簽約及付款後，於辦理土地鑑界時始發現該土地上設有台電之高壓電塔，且土地使用權實際歸屬台電，可利用面積與實際坪數有所出入。然而在簽約前，仲介並未告知上述土地使用權受限及實際可用面積之重大資訊。當事人欲了解仲介是否違反調查及告知義務，以及有何法律途徑可資救濟。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 房仲於土地買賣中未告知地上有高壓電塔及使用權歸屬台電之事實，是否構成不動產經紀業管理條例所定之未盡調查及告知義務？
• 賣方隱瞞土地使用權受限之重大瑕疵，買方得否依民法物之瑕疵擔保規定主張減少價金或解除契約？
• 因使用權受限導致土地實際可用面積減少，買方之損害金額應如何計算？
• 買方對房仲及其所屬經紀業得否請求連帶損害賠償？賣方是否亦應負責？

三、相關法條

• 不動產經紀業管理條例第22條 — 經紀人員之調查說明義務
• 不動產經紀業管理條例第23條 — 不動產說明書之製作與交付
• 不動產經紀業管理條例第26條 — 經紀業及經紀人員之損害賠償責任
• 民法第354條 — 物之瑕疵擔保責任
• 民法第359條 — 買受人之解除權或減少價金請求權
• 民法第360條 — 保證品質與故意不告知瑕疵之損害賠償
• 民法第92條 — 因被詐欺而為意思表示之撤銷

四、法律分析

依不動產經紀業管理條例第22條及第23條，不動產經紀人員於執行業務時，應對交易標的物之相關事項進行調查，並製作不動產說明書交付買方，據實說明土地使用管制、他項權利設定、特殊使用限制等重要資訊。土地上設有高壓電塔且使用權歸屬台電，屬影響交易決定之重大事項，房仲未於簽約前揭露，已構成未盡調查及告知義務之違反。依同條例第26條，經紀業因經紀人員執行仲介業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶損害賠償責任。

就賣方而言，依民法第354條，出賣人應擔保標的物於交付時無減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。土地上存在高壓電塔且使用權受限，顯然減少土地之通常效用，構成物之瑕疵。買方得依民法第359條主張減少價金或解除契約。若賣方係故意不告知此瑕疵，依民法第360條，買方更得不解除契約而逕行請求損害賠償。此外，若賣方或仲介故意隱瞞此重大資訊致買方陷於錯誤而為意思表示，買方亦得依民法第92條撤銷其意思表示。

關於損害金額之計算，實務上通常以土地無瑕疵之價值與有瑕疵（使用權受限）之價值間的差額為準。高壓電塔占用土地致實際可用面積減少，買方亦可主張坪數不足之價差損害。此外，台電占用私人土地通常會支付線路補償費或租金，買方可向台電確認有無相關補償。最高法院98年度台上字第660號判決指出，不動產仲介未盡說明義務致買方受損，應負損害賠償責任。

五、結論與建議

結論：房仲未告知土地使用權歸屬台電及地上有高壓電塔等重大資訊，已違反不動產經紀業管理條例之調查告知義務，買方得向房仲及其所屬經紀業請求連帶損害賠償。同時，賣方亦應依民法物之瑕疵擔保規定負責，買方得主張減少價金、解除契約或請求損害賠償。

1. 備齊買賣契約書、不動產說明書、付款證明及土地登記謄本等相關文件，確認說明書中是否有記載電塔及使用權受限之資訊。
2. 向台電公司查詢該高壓電塔之設置依據、使用權取得方式（地上權、租賃或其他）及有無支付土地補償費。
3. 委託不動產估價師鑑定土地因高壓電塔及使用權受限所減損之價值，作為求償金額之依據。
4. 以存證信函向賣方及房仲主張物之瑕疵擔保及未盡告知義務，請求減少價金或損害賠償。
5. 若協商不成，向法院提起民事訴訟，以賣方、房仲及經紀業為共同被告，請求連帶損害賠償。
6. 評估是否主張解除契約（返還全部價金）或僅主張減少價金（請求價差賠償），權衡何者對自身最為有利。
7. 注意物之瑕疵擔保之通知義務，應於發現瑕疵後儘速通知賣方，以免喪失權利（民法第356條）。