出租人同意承租人拆除傢俱後拒修漏水並扣押金之法律分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

出租人將房屋出租，承租人表示希望自行裝潢並請出租人提供空屋即可，出租人同意後由承租人自行拆除屋內舊傢俱。拆除後承租人發現房屋存在漏水問題，出租人卻不願修繕，並在交屋日前主動表示同意解約。然而事後出租人反悔，欲扣押金、索賠租金損失及要求承租人賠償被拆除之舊傢俱，甚至揚言以詐欺罪提告。承租人已發存證信函要求返還押金，出租人拒絕歸還。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 出租人已同意承租人拆除舊傢俱，事後得否反悔主張傢俱毀損之損害賠償？
• 出租人拒絕修繕租賃物之漏水問題，承租人得否據此終止租約並主張全額返還押金？
• 出租人主動表示同意解約後，是否已構成合意終止租賃契約之意思表示？
• 承租人簽約並經同意拆除傢俱之行為，是否可能構成詐欺罪？

三、相關法條

• 民法第423條 — 出租人應以合於使用收益之狀態交付租賃物
• 民法第429條 — 出租人之修繕義務
• 民法第430條 — 租賃物不能達使用目的時之終止權
• 民法第450條 — 租賃之終止
• 土地法第99條 — 押租金之限制與返還
• 刑法第339條 — 詐欺罪之構成要件

四、法律分析

依民法第429條第1項，租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔。本案出租房屋存在漏水問題，屬房屋結構性瑕疵，出租人依法負有修繕義務。出租人拒絕修繕，已構成債務不履行。依民法第430條，租賃物因出租人應負擔之事由，致不能達租賃之目的者，承租人得終止契約。漏水問題影響居住品質甚鉅，承租人主張終止租約於法有據。

關於傢俱拆除之賠償問題，出租人既已明確同意承租人自行拆除舊傢俱以便裝潢，此為雙方合意之行為，出租人事後不得翻異主張承租人應賠償傢俱損失。依民法之誠信原則（第148條第2項），出租人於同意拆除後又反悔索賠，有違禁反言原則，法院通常不予支持。至於出租人主動表示「好啊解約啊」，依意思表示之解釋，已構成同意終止租約之意思表示，租約經合意終止後，出租人即應依約返還押金。

至於出租人揚言以詐欺罪提告，刑法第339條詐欺罪須具備「施用詐術使人陷於錯誤而交付財物」之構成要件。本案承租人係依正當租賃契約承租房屋，拆除傢俱亦經出租人同意，並無施用詐術之行為，客觀上不符詐欺罪之構成要件。實務上，此類民事糾紛以刑事告訴方式處理，檢察官多以不起訴處分終結。

五、結論與建議

結論：出租人既已同意拆除傢俱且拒絕修繕漏水，承租人終止租約有正當理由，出租人應返還押金。出租人主張傢俱賠償及詐欺告訴均無法律依據。

1. 承租人應保留出租人同意拆除傢俱及同意解約之對話紀錄（如簡訊、通訊軟體截圖），作為日後舉證之用。
2. 以存證信函再次正式請求出租人於一定期限內返還押金全額，並載明法律依據。
3. 保留房屋漏水之照片或影片證據，以及曾通知出租人修繕而遭拒之紀錄。
4. 若出租人仍拒絕返還押金，可向鄉鎮市區調解委員會聲請調解，或逕向法院提起返還押金之民事訴訟。
5. 若出租人果真提告詐欺，無須過度擔憂，配合偵查程序據實陳述即可，此類告訴遭不起訴處分之機率極高。
6. 確認租約中有無關於押金扣抵之特別約定，以便評估出租人有無合法扣押金之事由。