預售屋建商逾期取得使用執照之遲延利息與違約金請求

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人於民國107年以總價750萬元購買某市預售屋，合約約定建商應於109年9月1日前完成主建物、附屬建物及取得使用執照，惟建商遲至110年1月13日始取得使用執照，遲延達135天。建商以疫情影響及營造業缺工為由，拒絕支付遲延利息及違約金。此外，建商雖已完成主建物與水電配置，但天然氣管線預計仍需數月始能建置完成，建商卻要求買方先行驗收。當事人欲了解提告勝算及得否堅持待天然氣管線完工後再進行驗收。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 建商逾期135天取得使用執照，是否已逾三個月期限而構成定型化契約所定之違約事由，買方得否主張解除契約並請求違約金？
• 地方政府准予自動延長建築期限2年之行政命令，對於建商取得使用執照之契約義務期限有無影響？
• 建商以疫情導致缺工為由主張不可抗力免責，是否具有法律上之正當性？
• 合約未載明天然氣管線建置義務，但該地區屬天然瓦斯供氣區域，買方得否依定型化契約應記載事項要求建商完成瓦斯配管後始進行驗收？
• 遲延利息以已繳房地價款萬分之五單利計算，其計算基準及期間應如何認定？

三、相關法條

• 民法第227條 — 不完全給付之損害賠償
• 民法第229條 — 給付遲延之成立
• 民法第254條 — 給付遲延之解除權
• 民法第359條 — 物之瑕疵擔保之解除或減少價金
• 消費者保護法第17條 — 定型化契約應記載事項之效力
• 建築法第28條 — 建築執照之種類
• 民法第230條 — 不可歸責於債務人之事由不負遲延責任

四、法律分析

依內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，建商逾期未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房地價款萬分之五計算遲延利息。本案建商遲延135天，已逾三個月（約90天），依契約約定視同賣方違約，買方除得請求遲延利息外，亦得主張解除契約並請求房地總價款百分之十五之違約金。此等定型化契約條款依消費者保護法第17條具有強制效力，建商不得以個別磋商排除適用。

關於建商主張疫情導致缺工而援引不可抗力抗辯，須視其能否舉證疫情與遲延間具有直接因果關係。實務上，最高法院對不可抗力之認定採嚴格標準，須證明該事由確屬不可預見、不可避免且不能克服。新冠疫情雖屬客觀事實，惟營造業缺工是否足以構成不可抗力，尚有爭議。況且本案建商之建照於107年取得，地方政府雖准予自動延長建築期限2年，但該延長係針對建造執照之竣工期限，與預售屋買賣契約中買賣雙方約定之使用執照取得期限屬不同法律關係，不得混為一談。

至於驗收爭議部分，依定型化契約應記載事項，賣方應於完成主建物、附屬建物之設備，領得使用執照並接通自來水、電力，且於有天然瓦斯地區達成瓦斯配管之可接通狀態後，始通知買方驗收。縱使個別合約未載明天然氣管線建置義務，惟若該建案所在地區屬天然瓦斯供氣區域，依定型化契約應記載事項之強制規定，建商仍負有完成瓦斯配管可接通狀態之義務。買方有權拒絕在天然氣管線未完成前進行驗收，建商不得以此為由主張買方遲延受領。

五、結論與建議

結論：建商逾期135天取得使用執照已逾三個月，構成定型化契約所定之違約事由，買方得主張遲延利息及違約金。建商以疫情為由拒絕賠償，於法律上未必能成立不可抗力抗辯。天然氣管線未完成前，買方有權依定型化契約應記載事項拒絕提前驗收。

1. 先以存證信函正式通知建商請求給付遲延利息（以已繳房地價款乘以萬分之五乘以135天計算），並表明保留違約金請求權。
2. 備齊預售屋買賣合約書、付款證明、使用執照核發日期文件等相關證據，評估是否提起民事訴訟。
3. 確認該建案是否位於天然瓦斯供氣區域，若是，以書面通知建商應於瓦斯配管達可接通狀態後始行驗收。
4. 可先向地方政府消費者保護官申訴或向消費者保護委員會申請調解，作為訴訟前之替代爭議解決途徑。
5. 評估是否選擇解除契約（請求退還已繳價款加計遲延利息並請求違約金）或繼續履約（僅請求遲延利息），權衡利弊後決定最有利之策略。
6. 注意契約中是否有仲裁條款或其他爭議解決機制之約定，以利後續程序規劃。
7. 驗收時詳細記錄所有瑕疵並以書面通知建商限期修繕，保留未來主張瑕疵擔保之權利。