問題797：租屋退租時回復原狀之法律問題

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人（出租人）家中有一棟房屋出租他人使用，一樓作為店面、二三樓作為住家，租賃關係已持續近三十年。十年前雙方曾於調整租金時重新簽訂租約，此後租金均按時繳付。近日承租人僅以一通電話告知租到月底即搬走，搬離後僅做簡單清潔。承租人租賃期間曾自行修繕及變更隔間均未告知出租人，出租人詢問可否要求承租人回復原狀，以及承租人主張原隔間已遭白蟻蛀蝕且無當初隔間之照片時該如何處理。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 十年前簽訂之租約是否仍為有效？租賃關係之法律性質為何？
• 承租人僅以電話通知即搬走，是否符合不定期租賃之終止程序？
• 承租人於租賃期間自行變更隔間，退租時是否負有回復原狀之義務？
• 出租人無法提出承租前原始隔間之照片或證明時，舉證責任如何分配？
• 承租人主張原隔間遭白蟻蛀蝕已非原狀，此抗辯是否成立？

三、相關法條

• 民法第450條 — 租賃期限及終止
• 民法第451條 — 租期屆滿後視為不定期限租賃
• 民法第455條 — 租賃物之返還與回復原狀
• 民法第432條 — 承租人之保管義務
• 土地法第100條 — 出租人收回房屋之限制
• 民事訴訟法第277條 — 舉證責任之分配

四、法律分析

關於租約效力，十年前簽訂之租約雖約定期限可能已屆滿，但雙方繼續維持租賃關係且租金按時繳付，依民法第451條規定，視為以不定期限繼續契約，該租約之約定事項（包括回復原狀之約定）仍具有效力。至於承租人以一通電話通知即搬離，不定期限租賃之終止依民法第450條第3項規定，須經相當期限之預告（房屋租賃通常為一個月），承租人僅以一通電話臨時通知月底搬離，若未給予合理預告期間，出租人得請求該預告期間之租金或損害賠償。

關於回復原狀義務，依民法第455條規定，承租人應以租賃物之原狀返還出租人。承租人於租賃期間自行變更隔間且未經出租人同意，退租時原則上應負回復原狀之義務。惟承租人主張原隔間已遭白蟻蛀蝕，此涉及因自然損耗或不可歸責於承租人事由所致之毀損，依民法第432條第2項規定，承租人就正常使用所生之自然耗損不負賠償責任。

就舉證責任而言，依民事訴訟法第277條規定，主張有利於己之事實者應負舉證責任。出租人主張承租人應回復原狀，須證明承租前之原始狀態與現狀之差異。若出租人無法提出承租前之照片或紀錄，可考慮以建物登記資料、建築圖說、鄰居證詞等間接證據佐證原始隔間配置。承租人若主張白蟻蛀蝕導致原隔間已不存在，亦須就此事實負舉證責任。建議雙方先行協商，評估回復原狀之合理範圍與費用分擔。

五、結論與建議

結論：十年前之租約仍有效，視為不定期限租賃。承租人自行變更隔間原則上應回復原狀，但出租人須舉證證明原始狀態。承租人之白蟻蛀蝕抗辯是否成立，取決於雙方舉證結果。

1. 蒐集原始隔間之間接證據：調閱建物登記資料、原始建築圖說、使用執照等，佐證承租前之隔間配置。
2. 拍攝現場現況：立即至現場拍攝退租後之房屋現況，記錄承租人變更隔間及未回復原狀之具體情形。
3. 委請專業鑑定：若雙方對白蟻蛀蝕之事實有爭執，可委請專業機構鑑定是否確有白蟻危害及其程度。
4. 發存證信函催告：向承租人發存證信函，載明回復原狀之具體要求及期限，保留催告證據。
5. 取得回復原狀估價：請專業工程公司就隔間回復原狀出具估價單，作為請求損害賠償之依據。
6. 聲請調解或提起訴訟：若協商不成，向調解委員會聲請調解，或直接提起回復原狀及損害賠償之訴。