問題796：婚前購屋產權各半，女方如何取回完整產權？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人（女方）與另一半於婚前共同購買一處總價約一千萬元之新屋。女方支付頭款二百萬元及代辦費十五萬元，並擔任八百萬元貸款之借款人；男方僅支出雜項費用約七萬元並擔任貸款保證人。目前房屋及土地產權登記為雙方各持分二分之一。女方希望取回男方名下之持分，詢問合意移轉之最低規費方式及男方拒絕時之救濟管道。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 男方同意移轉時，以買賣或贈與方式辦理，何者之相關規費及稅負較低？
• 女方出資比例遠超登記持分，可否主張借名登記關係而請求返還？
• 若主張不當得利，女方須舉證哪些事實？
• 訴訟期間如何防止男方處分其持分予第三人？
• 貸款借款人與保證人身分在產權爭議中之法律意義為何？

三、相關法條

• 民法第179條 — 不當得利請求權
• 民法第406條 — 贈與之定義
• 民法第541條 — 受任人應移轉取得之權利予委任人
• 土地登記規則第28條 — 所有權移轉登記
• 土地法第43條 — 土地登記之效力
• 民事訴訟法第532條 — 假處分之聲請

四、法律分析

就合意移轉之稅費比較而言，買賣方式須繳納土地增值稅（依公告土地現值計算，符合自用住宅條件可適用10%優惠稅率）、契稅（房屋評定現值之6%）、印花稅及登記規費等。贈與方式須繳納贈與稅（超過年度免稅額244萬元部分課稅）、土地增值稅（無法適用自用住宅優惠稅率，按一般稅率計算）及契稅（房屋評定現值之6%）。由於贈與之土地增值稅無法適用優惠稅率，在多數情形下買賣方式之整體稅費較低，但仍須依個案實際數字計算。

若男方拒絕移轉，女方得提起民事訴訟。首要之主張為借名登記：女方支付絕大部分購屋款項並為貸款借款人，男方僅出資七萬元卻取得半數產權，可合理推論雙方間存有借名登記之合意。依最高法院106年度台上字第1030號判決意旨，借名登記契約得類推適用委任關係之規定，委任人（女方）得隨時終止借名登記關係，並依民法第541條第2項請求受任人（男方）移轉登記。女方須發存證信函終止借名登記關係，再據以提起訴訟。

若借名登記主張無法成立，女方尚得主張不當得利，以男方無法律上原因取得半數產權為由請求返還。此外，訴訟期間為防止男方將持分出售予善意第三人，女方應向法院聲請假處分，禁止男方為處分行為，並向地政機關辦理假處分登記，以確保日後判決得以執行。

五、結論與建議

結論：女方出資遠超男方卻僅登記半數產權，有充分法律基礎主張取回。合意移轉以買賣方式稅費通常較低；若男方不同意，可循借名登記或不當得利之訴訟途徑解決。

1. 彙整出資證明：蒐集頭款匯款紀錄、代辦費收據、貸款契約書、每月還款明細等，作為出資比例之證據。
2. 委請地政士試算稅費：分別試算買賣及贈與兩種移轉方式之土地增值稅、契稅、贈與稅等，選擇稅費較低之方案。
3. 以書面協議確認移轉條件：若男方同意移轉，雙方簽訂書面協議載明移轉方式、費用分擔、辦理時程等事項。
4. 發存證信函終止借名登記：若男方拒絕且擬走訴訟途徑，先以存證信函通知男方終止借名登記關係並請求移轉登記。
5. 聲請假處分保全：提起訴訟前或同時向法院聲請假處分，防止男方於訴訟期間處分其持分。
6. 委請律師提起訴訟：委請專業不動產律師提起所有權移轉登記之訴，主張借名登記或不當得利。
7. 處理貸款保證人問題：產權移轉後一併向銀行協商解除男方之保證人身分，或另覓保證人替代。