問題767：想詢問屋主用樓下漏水進入屋內，主臥的東西卻不見

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人為租屋族，因與房東間存有租金糾紛（有積欠房租但房東未循法律程序處理）。房東以樓下漏水為由，趁當事人不在家時向同住之高齡祖父表示需入內查看漏水情況，進入後拆除客廳廁所之馬桶、洗手台及淋浴設備，並未經主臥室使用人之同意擅自開門進入主臥室拆除廁所設備。當事人返家後發現主臥室內現金數萬元及結婚鑽石戒指不翼而飛，報警後警方表示無法證實係房東取走。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 房東以漏水為由進入租屋處拆除衛浴設備，是否逾越出租人之權限？
• 房東未經主臥室使用人同意擅自進入，是否構成刑法第306條侵入住宅罪？
• 房東拆除衛浴設備之行為是否構成刑法第354條毀損罪？
• 主臥室財物遺失，當事人應如何舉證以追究房東之竊盜責任？
• 當事人積欠房租是否影響其對房東主張上開刑事及民事權利？

三、相關法條

• 刑法第306條 — 侵入住宅罪
• 刑法第320條 — 竊盜罪
• 刑法第354條 — 毀損罪
• 民法第184條 — 侵權行為損害賠償
• 民法第423條 — 出租人應以合於使用收益之狀態交付租賃物
• 民法第430條 — 租賃物之修繕義務

四、法律分析

租賃關係存續期間，租賃物之占有使用權歸屬承租人，出租人非經承租人同意不得任意進入。房東以漏水為由進入，雖可能有查看管線之必要，但應事先通知承租人本人並取得同意。本案房東趁當事人不在家時，僅向高齡祖父告知即進入，且進入後逕行拆除衛浴設備並擅入主臥室，已逾越合理查看漏水之範圍。就侵入住宅罪而言，刑法第306條保護居住安寧，承租人為住宅使用權人，房東未經承租人同意進入特定房間（主臥室），即便其為房屋所有人，仍可能構成本罪。

就衛浴設備拆除部分，房東雖為所有人，但租賃期間承租人對租賃物有使用收益之權利，房東未經同意拆除衛浴設備已妨害承租人之使用，且違反民法第423條出租人應維持租賃物合於使用狀態之義務。若設備因拆除而毀損，可能另構成毀損罪。至於主臥室財物遺失，竊盜罪之成立需要具體證據證明係房東所為。建議當事人請警方調閱大樓或附近之監視器畫面，確認房東進出時間及攜帶物品，並請同住祖父作證說明房東進出各房間之經過。

當事人積欠房租雖屬事實，但此為民事債務，不影響當事人對房東主張刑事告訴之權利。房東縱對租金有爭議，仍應循合法程序處理（如催告、終止租約、提起訴訟），不得以自力救濟方式擅入房屋或拆除設備。

五、結論與建議

結論：房東未經承租人同意擅入租屋處拆除設備並進入主臥室，可能構成侵入住宅罪及毀損罪。財物遺失部分需有具體證據方能追究竊盜責任。積欠租金不影響當事人行使刑事告訴權。

1. 立即至警局報案：針對財物遺失正式提出竊盜罪告訴，並同時告訴侵入住宅罪及毀損罪，請求警方立案偵辦。
2. 請求調閱監視器：要求警方調閱大樓公共區域及附近之監視器錄影畫面，確認房東進出時攜帶物品之情形。
3. 請祖父做筆錄：同住祖父為重要證人，應儘速協助至警局或由警方到場製作筆錄，敘明房東進入各房間之過程。
4. 列明遺失財物清冊：詳列遺失現金金額及結婚戒指之品牌規格購買證明等，作為損害賠償之依據。
5. 發存證信函主張權利：以存證信函通知房東返還衛浴設備並賠償財物損失，同時表明未經同意不得再擅入。
6. 處理租金爭議：就積欠租金部分與房東協商還款方案或尋求調解，避免房東以此為由採取進一步不當行為。
7. 諮詢律師評估訴訟：委請律師評估提起刑事告訴及民事損害賠償之可行性，爭取應有之權益。